Immobilier à Bordeaux : un rééquilibrage des prix plutôt qu’une baisse

Le marché immobilier bordelais a toujours de beaux jours devant lui mais la tendance est à l’accalmie. La Chambre des notaires de Gironde pointe ainsi une décélération de la hausse des prix en 2022, après une année 2021 exceptionnelle, quand MeilleursAgents évoque une légère baisse de
-2,9 % des prix à Bordeaux en 2022. Ce qui n’empêche pas la capitale girondine de rester la seconde ville de province la plus chère, derrière Lyon.

Les analyses peuvent parfois diverger. Si dans son baromètre national des prix de l’immobilier 2023, Meilleurs Agents note un prix au mètre carré de 4 953 euros en moyenne (tous biens confondus), au 1^er janvier 2023 à Bordeaux – soit une légère baisse de -2,9 % – la Chambre des notaires de Gironde a quant à elle fait le point sur l’année 2022 avec une légère progression de 0,3 % du prix des appartements dans l’ancien à Bordeaux, avec un prix médian de 4 640 euros / m². Le prix de vente médian des maisons anciennes a quant à lui grimpé de +3,5 %, en 2022, pour atteindre 528 000 euros.

Au niveau du département de la Gironde, le prix de vente médian des appartements anciens a augmenté de +2,8 % à fin novembre 2022 et celui des maisons anciennes, de +6,4 %. Ce qui fait dire à M^e Matthieu Vincens de Tapol, le président de la Chambre, que « les prix ont globalement continué à augmenter en 2022 en Gironde qui reste en tête des départements les plus chers. Et Bordeaux reste au deuxième rang des grandes villes françaises les plus chères derrière Lyon (hors Paris, NDLR), comme en 2021 ».

Des évolutions de prix variables selon les quartiers

Selon les quartiers de Bordeaux, les évolutions des prix de l’immobilier se stabilisent ou tendent à diminuer. Ainsi, les prix au m²  médians des appartements anciens n’ont évolué que de 0,3 à 0,7 % dans les secteurs Hôtel de ville – Quinconces, Chartrons – Grand Parc, La Bastide ou Caudéran – Parc bordelais. Ils se sont stabilisés à Nansouty (-0,4 %) ou à Saint-Augustin (-0,1 %).

En revanche, les quartiers populaires de Bordeaux ont vu leurs prix au m²  médians baisser en 2022 : – 4,3 % pour le secteur Capucins – Victoire (4 830 euros / m²), -2,2 % à Bacalan (4 070 euros / m²) et jusqu’à -9,1 % pour les appartements anciens du côté de la Gare Saint-Jean (3 640 euros / m²).

Quant aux maisons anciennes, la Chambre des notaires de Gironde a pointé de fortes disparités des prix de vente médians selon les quartiers : -6,3 % à Saint-Seurin – Fondaudège (688 500 euros) ou -6,5 % Gare Saint-Jean (380 000 euros) contre +10,2 % aux Chartrons – Grand Parc (615 000 euros) ou encore +11,3 % dans le secteur Capucins – Victoire (492 500 euros).

« À Bordeaux, l’immobilier ancien reste une valeur refuge toujours attractive. Et l’amélioration qualitative du parc immobilier, avec des travaux énergétiques pour les biens dont la performance énergétique est mauvaise, continuera de faire progresser les prix. On ne s’attend pas à un mouvement brutal mais un lissage dans le temps », assurent les notaires de Gironde.

Une métropole qui reste attractive

Au niveau de Bordeaux Métropole, des communes comme Gradignan, Mérignac ou Cenon ont vu leurs prix médians au m² augmenter pour les appartements anciens, en 2022 : +8 %, +7,7 % (3 530 et 3 500 euros / m²) ou encore +11,4 % (3 080 euros / m²). À Talence ou Bègles, les prix se sont davantage rééquilibrés : +1,3 % (3 860 euros / m²) ou +0,6 % (3 500 euros / m²).

Côté maisons anciennes, les prix de vente médians n’ont pas bondi : +2,2 % à Pessac (410 000 euros), +2,9 % à Cenon (300 000 euros), +4,9 % à Bègles (388 600 euros) avec toutefois des hausses un peu plus importantes à Mérignac, +8,2 % (448 000 euros) ou au Bouscat, +9,1 % (551 000 euros). « Des variations cohérentes au vu des chiffres des dernières années », analyse encore la Chambre des notaires de Gironde.

Au 1^er février 2023, les prix au mètre carré moyens à Bordeaux étaient de 5 656 euros / m² pour une maison et de 4 610 euros / m² pour un appartement.

Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, « si la hausse des taux devait se poursuivre [en 2023, NDLR] – ce qui devrait être le cas étant donné la nouvelle politique monétaire mise en place par la Banque centrale européenne (BCE) –, cela impactera forcément la capacité d’emprunt des ménages et donc leur solvabilité, entraînant de fait un ajustement des prix ».

À Bordeaux, la forte pression démographique et l’attractivité du territoire maintiennent une certaine tension immobilière, aussi la Chambre des notaires de Gironde ne table pas sur une véritable baisse des prix dans les mois à venir.