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Le principe de la Loi Pinel

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Le principe de la Loi Pinel

La loi Pinel à Bordeaux permet à un investisseur désireux de développer son patrimoine grâce à l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Des promoteurs immobiliers nationaux et régionaux construisent des résidences neuves ou rénovent de vieux immeubles afin de les rendre éligibles au dispositif Pinel.

Ce dispositif est en vigueur pour tout investissement réalisé par un contribuable domicilié en France jusqu’au 31/12/2021.

Nouvelle incitation fiscale forte pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans. Elle remplace désormais la loi DUFLOT. Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1° septembre 2014 et le 31 décembre 2024 un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel. 

La réduction d’impôt sur le revenu peut atteindre 21% du montant de l’investissement. Il s’agit d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel peut générer jusqu’à 6 000€ de réduction d’impôt par an.

Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, avec des conditions fiscales différentes:

– LE PINEL + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur des critères énergétiques et de qualité

– LE PINEL CLASSIQUE : taux de réduction d’impôt dégressifs

L’essentiel du Pinel +

 

Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :

– le logement est situé dans un bâtiment d’habitation collectif

– un plafonnement du loyer et des revenus du locataire – niveau global de performance énergétique minimal

– lorsque le logement est construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande

– la durée initiale de location doit être de 6 ou 9 ans, pouvant être prolongée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant

 

Les logements éligibles

Les logements éligibles

Les logements éligibles à la loi Pinel sont des logements neufs ou en état futur d’achèvement (on parle alors d’achat en VEFA). Ce peut être aussi, dans le cadre de la loi Pinel ancien (ou loi Pinel réhabilité), un logement ancien à rénover.

Le logement doit :

  • être situé dans une ville éligible à la loi Pinel.

  • respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 (niveau de performance énergétique).

  • être loué nu (et non pas meublé).

  • être la résidence principale du locataire.

VILLES ÉLIGIBLES

Loi Pinel à Bordeaux

Sur le territoire de BORDEAUX, le découpage en zones est comme ci-dessous :

1. La ville de Bordeaux, ainsi que sa périphérie proche (communes à moins de 30 km de la ville-centre), sont inscrites en zone Pinel B1. Cette zone est éligible au dispositif Pinel jusqu’en 2023.

2. Les villes de la lointaine périphérie bordelaise (entre 30 et 50 km de la ville-centre) appartiennent à la zone Pinel B2. Cette zone est éligible au dispositif Pinel uniquement sur dérogation du préfet de la Nouvelle-Aquitaine.

3. Les villes de Gironde les plus éloignées de Bordeaux (plus de 50 km) sont classées en zone Pinel C. Elles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, sauf en ce qui concerne les acquisitions réalisées en 2017.

Voici la liste des autres villes de gironde éligibles à la loi Pinel et qui sont également classées dans la zone B1 :

carte de la gironde

Location du bien immobilier

Location du bien immobilier

S’agissant de la location du logement, l’investisseur s’engage dans le cadre de la loi Pinel à louer le bien pendant 6 ans minimum. Il peut choisir de proroger son engagement de location 2 fois 3 années s’il s’engage pour 6 années au départ ou 1 fois 3 années s’il s’engage pour 9 ans au départ. La réduction d’impôt sera d’autant plus importante que l’engagement de location sera long.

Plusieurs éléments importants à noter :

  • Le locataire peut être un descendant ou un ascendant.

  • Le loyer est plafonné

  • Les ressources du locataire sont également plafonnées

  • La location doit se faire dans les 12 mois suivant la date de remise des clés.

Calculer la réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt obtenue par un investisseur dans le cadre d’un investissement immobilier à Bordeaux éligible à la loi Pinel peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investi.Plus l’engagement de location va être long, plus la réduction d’impôt sera importante.

Durée de l'engagement
6 ans
9 ans
12ans
2022
12%
18%
21%
2023 2024
10,5% 9%
15% 12%
17,5% 14%

Calculer la réduction d’impôt Pinel +

Durée de l’engagement

Taux de réduction d’impôt par an

6 ans

1° prolongation de 3ans

2° prolongation de 3 ans

12%           soit 2% par an  

6%             soit 2% par an

3%             soit 1% par an

9 ans

Prolongation de 3 ans

18%           soit 2% an

3%             soit 1% an

Réduction calculée sur le prix de revient d’au plus 2 logements dans la limite de 5 500€ par m² de surface pondérée ou sur 100% de la souscription retenu dans la limite de 300 000€

La réduction d’impôt Pinel est étalée sur toute la durée de l’engagement de location. Le taux de réduction d’impôt s’élève à 2 % par an pendant les 9 premières années puis 1 % par an durant les 3 dernières années suivantes d’engagement soit au maximum 21% de réduction d’impôt sur 12 ans. Cette réduction d’impôt est acquise dès lors que le logement est achevé. L’investisseur pourra imputer la réduction sur ses revenus de cette même année.

Le Pinel + maintien des taux antérieurs dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité. Il est néanmoins important de relever que la réduction d’impôt Pinel s’établit sur la base d’un double plafond : le premier est un prix au mètre carré habitable qui ne peut excéder 5 500€ et le second est un prix global
de l’opération (acquisition, frais, travaux et honoraires d’architecte) qui, pour sa part, est limitée à 300 000 € (ce dernier peut être réparti sur deux opérations, comme par exemple l’acquisition de deux appartements d’une valeur de 150 000 € chacun). C’est à dire qu’ il est possible d’économiser en impôt jusqu’à 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans.

Attention :

Aucun report de réduction possible si celle-ci est supérieure à l’impôt du par le contribuable. C’est définitivement perdu. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un expert qui saura optimiser le montage pour vous.

À savoir :

Dans le cadre du prélèvement à la source un crédit d’impôt de 60% de l’avantage fiscal est versé dès le mois de janvier. Le solde est versé en Septembre.

Les plafonds à respecter

L’investissement Pinel est encadré. L’acquéreur doit respecter trois plafonds :

Le plafonds de la réduction d’impôt
Le plafonds
du loyer quittancé
Le plafonds des ressources du locataire

Le premier plafonds est commun à toutes les zones : A Bis, A, et B1.
Les deux suivants sont fonction de la zone dans laquelle la ville est située.

PLAFONDS DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Les plafonds de la réduction d’impôt Pinel

PLAFONDS DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Les plafonds de la réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt Pinel est doublement plafonnée. D’un côté le prix au mètre carré habitable ne peut excéder 5 500€ et de l’autre le prix global de l’opération (acquisition, frais, le cas échéant travaux et honoraires d’architecte) ne peut pas dépasser 300 000 € sur deux opérations maximum au cours de l’exercice fiscal.

Plafonnement du loyer

Le plafonnement du loyer en zone B1

Plafonnement du loyer

Le plafonnement du loyer en zone B1

Pour déterminer le montant maximum que le propriétaire pourra facturer à son locataire la 1ère année et qui servira de base pour les réévaluations annuelles, il faut réaliser un calcul particulier que nous allons détailler ici. Ce calcul s’opère en 3 étapes.

Zone Pinel

Plafond Pinel

Zone B1

10,55€/m2

Étape 1

Déterminer la surface utile du logement : Surface utile = Surface habitable + 50% des surfaces annexes avec un plafond de 8 m2 (balcons, terrasses, caves).

Étape 2

Déterminer le Coefficient Pinel :
Coefficient Pinel = {19/surface utile} + 0,7
Le Coefficient Pinel ne peut pas excéder 1,2.
Dans le cas contraire, on retiendra 1,2.

Étape 3

Déterminer le loyer maximum en appliquant la formule
ci-dessous :
Surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Le plafonnement des ressources du locataire loyer en zone B1

Le plafonnement des ressources du locataire loyer en zone B1

Plafonds des ressources

Zone B1

1 personne seule

32 084 €

Un couple

42 846 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge

51 524 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge

62 202 €

Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge

73 173 €

Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge

82 465 €

Personne à charge supplémentaire

9 200 €

Quelles sont les nouvelles normes à respecter pour la Loi Pinel 2023- 2024?

Les normes de confort en Pinel +

Si l’on souhaite profiter de la prolongation Pinel 2024 avec des taux pleins, nous devons acheter en 2023 un bien immobilier respectant les normes inscrites ci-dessous :
● une surface minimale de 28m² pour un T1, de 45m² pour un T2, de 63m² pour un T3, de 79m² pour un T4 et enfin de 96m² pour un T5 ;
● un espace extérieur privatif d’au moins 3m² pour un T1 ou un T2, de 5m² pour un T3, de 7m² pour un T4 et de 9m² pour un T5 ;
● une fenêtre ou une porte-fenêtre sur 2 façades différentes pour les appartements T3, T4 et T5.

 

Les normes énergétiques en nouveau Pinel +

Le nouveau Pinel 2023 – 2024 apporte également de l’importance au niveau de performance énergétique et environnementale de l’immobilier neuf. Les exigences dépendent de la date du dépôt du permis de
construire, mais également de la date d’acquisition du bien.


Pour obtenir la réduction d’impôt, voici les trois conditions à respecter :
● Pour un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 il faut respecter la mesure transitoire pour le niveau de performance énergétique et environnemental E+C-.
● Pour un permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 et un logement acheté en 2023 il faut respecter les nouvelles normes RE 2020.
● Pour un permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 et
un logement acheté en 2024 il faut également respecter la norme
RE 2020 et classe énergétique A.

Les critères environnementaux du logement

À l’inverse des critères de confort, les critères environnementaux du logement sont inscrits dans le décret du 17 mars 2022.
Il définit des niveaux de performance énergétique et environnementale à respecter pour le logement. Ces niveaux se basent sur la réglementation environnementale RE2020. Les critères environnementaux qui sont à respecter en Pinel Plus sont ceux décrits ci-dessous:
● Les logements neufs achetés en 2023 doivent respecter le niveau de performance du jalon 2025 de norme énergétique RE2020 ;
● Les logements neufs achetés en 2024 doivent également respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020 ainsi qu’obtenir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ;
● Les logements acquis neufs en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront respecter les critères environnementaux du label d’État E+C-, et devront avoir le DPE classé A.
● Les logements achetés en 2023 ou 2024 en dehors d’une construction dans le cadre d’une réhabilitation ou d’une rénovation devront obtenir un DPE classé B

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