Le bail réel solidaire, une solution pour devenir propriétaire en zone tendue

Pour financer un premier achat immobilier, le dispositif du bail réel solidaire, encore assez méconnu, s’avère une solution intéressante en dissociant le bâti du foncier. Ce qui permet de faire baisser la facture, dans le neuf, de 20 à 40 %. D’autres aides sont également proposées aux futurs acheteurs. Le point avec Elestim. 

Le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) a été mis en place en 2014, dans le cadre de la loi Alur. Ce dispositif propose au futur propriétaire d’un bien neuf d’en détenir les murs mais de louer le terrain. En dissociant ainsi le bâti du foncier, le BRS permet de réduire très significativement le coût d’accession à la propriété.
Sous conditions de ressources, les candidats à la propriété acquièrent les murs de leur résidence principale, en zone tendue, c’est-à-dire dans des quartiers où le prix de l’immobilier est élevé. Le terrain, soit le foncier, reste lui la propriété d’un Organisme foncier solidaire (OFS), géré par la collectivité locale et agréé par l’État (contrôlé par le préfet). Bordeaux compte 5 OFS : Bordeaux Métropole, Axanis, Aquitanis, Mesolia et Le Toit Girondin.
L’acquéreur loue le terrain en versant un loyer foncier symbolique compris entre 1 et 3 euros/m2 chaque mois. Le coût des appartements peut ainsi baisser de 20 à 40 %, avec une moyenne autour de 30 % par rapport aux prix du marché. La durée des baux est limitée (entre 30 et 99 ans), mais le contrat est renouvelable, ce qui permet de pérenniser le dispositif.
Le bail se perpétue ainsi en cas de revente, imposant un plafonds de ressources à l’acheteur et limitant le prix de vente, indexé sur l’indice du coût de la construction ou l’indice de référence des loyers.
Dans le cadre d’une succession, le bail est renouvelé pour 99 ans si l’héritier respecte les conditions de revenus ou il est revendu dans le cadre de l’accord avec l’OFS. Le système prévoit enfin la possibilité de revente à un acquéreur respectant les conditions de ressources en cours de bail, pour faire face aux aléas de la vie (chômage, déménagement, séparation, décès…) ou tout simplement en cas de décision de revente, tout en limitant son prix aux plafonds du prêt social location accession (PSLA) en vigueur au moment de la revente.

Les plafonds de ressources du BRS pour 2023

Composition du foyer	Plafond zone A	Plafond zones B et C
1 personne	35 515 €	26 921 €
2 personnes	49 720 €	35 899 €
3 personnes	56 825 €	41 525 €
4 personnes	64 638 €	46 014 €
5 personnes ou plus	73 732 €	50 489 €

Pour vérifier si vous êtes éligible au BRS, vous devez prendre en compte votre Revenu Fiscal de Référence (RFR), de l’année N-2, inscrit sur votre avis d’imposition. Ainsi, en 2023, il faut prendre en compte le revenu de 2021.

L’acquisition d’un logement en bail réel solidaire permet de bénéficier de :

• La TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % pour une accession classique dans le neuf
• La compatibilité avec le prêt à taux zéro (PTZ)
• D’un abattement de 30 à 100 % sur la taxe foncière si la commune le décide.

Le passeport 1er logement

Bordeaux Métropole a mis en place une aide additionnelle baptisée Passeport 1er logement. Il s’agit d’une aide financière d’un montant de 3 000 à 6 000 euros – selon la taille du ménage – accordée aux primo-accédants pour financer l’achat d’un bien dans le neuf ou l’ancien. Cette aide est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ) dont elle partage certaines conditions d’obtention.
Cette aide, complémentaire, ne vous dispense pas de contracter un crédit immobilier classique pour financer la majeure partie de votre projet immobilier.
Pour bénéficier du Passeport 1er logement, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Être primo-accédant (c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans l’année en cours ou les deux années précédentes)
• Acheter un bien situé dans Bordeaux
• Ne pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous (les mêmes que pour le PTZ) :

Nombre de personnes	Plafond de ressources PTZ
1 personne	30 000 €
2 personnes	42 000 €
3 personnes	51 000 €
4 personnes	60 000 €
5 personnes	69 000 €
6 personnes et plus	78 000 €

Le Passeport 1er logement suppose de conserver le bien en tant que résidence principale plus de cinq ans après son achat. Sinon, en cas de revente ou de mise en location dans les cinq ans après l’acquisition, vous serez tenu de rembourser l’aide à la Ville.
Pour tout renseignement, vous pouvez envoyer un mail à : devenirproprietaire@bordeaux-metropole.fr

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Créé en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné aux ménages modestes. Il s’agit d’un prêt aidé par l’Etat, visant à faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants (pour l’achat de leur résidence principale).
Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est un emprunt au taux d’intérêt de 0 %. Ce qui signifie que vous ne remboursez que le capital emprunté : vous êtes exonéré des intérêts et des frais de dossier. Toutefois, comme tout crédit, il doit être garanti par une assurance décès-invalidité, dont le paiement des cotisations se cumule à vos mensualités.

Le PTZ est conçu pour être adossé à un ou plusieurs autres prêts :

• Prêt immobilier bancaire classique
• Prêt d’accession sociale (PAS)
• Prêt Épargne logement (PEL)
• Prêt d’Action logement (ex – 1 % logement)

Le PTZ ne finance pas à lui seul votre achat immobilier. Il peut en outre être accordé dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS).

Le prêt d’accession sociale

Le prêt accession sociale (PAS) s’adresse lui aussi aux primo-accédants. Il est accordé sous conditions aux familles aux revenus modestes. Il permet :

• Un financement à 100 % du coût de votre acquisition
• Une durée du prêt souple, allant de 5 à 30 ans
• La réduction des frais de notaire
• Un cumul avec d’autres prêts aidés sur une même projet immobilier (PTZ notamment)
• Et que les taxes soient incluses (frais d’état des lieux et d’assurances, honoraires de négociation, taxes locales et de construction).

Le prêt social location-accession (PSLA)

Le prêt social location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements dans le cadre d’une opération de location – accession. Une partie de ce prêt peut être transféré au locataire- accédant lorsqu’il lève l’option pour acheter le logement. Il doit alors respecter des plafonds réglementaires. Également appelé Location vente ou Location achat, le prêt PSLA permet aux primo-accédants de bénéficier de nombreux avantages :

• Un taux de TVA réduit, à 5,5 %
• Une minoration du prix de vente d’au moins 1 % par année durant lesquelles le bien a été loué
• Une exonération pendant 15 ans de la taxe foncière
• Une réduction des frais de notaire.