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Quand vous faites estimer votre bien immobilier par une agence immobilière, l’expert fait référence au prix de vente de votre logement et au prix net vendeur. Il y a même deux autres notions de prix en immobilier, le prix FAI et le prix frais de notaire inclus. Il peut-être difficile de s’y retrouver entre ces différentes notion, voici donc un petit guide pour vous aider à vous y voir plus clair.
Qu’est-ce que le prix net vendeur ?
Le prix net vendeur, c’est le prix que vous allez réellement touché sur votre compte bancaire, avant imposition éventuelle sur la plus-value immobilière quand cela se présente (voir fiscalité sur les plus-values immobilière).
Il s’agit donc du prix auquel l’agent immobilier aura réalisé son estimation immobilière et sur lequel viendront s’ajouter les honoraires d’agence. En définitive, le prix net vendeur c’est donc le prix hors frais d’agence, et hors frais de notaire.
Prix net vendeur ou prix FAI : quelle différence ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, la réglementation oblige les agences à faire apparaître sur les annonces immobilières le prix frais d’agence inclus (FAI) ou honoraires d’agence inclus (HAI). Le prix affiché inclut donc le montant des honoraires de l’agence qui ont été ajouté au prix net vendeur.
Notons que la loi n’impose pas aux professionnels de l’immobilier d’indiquer le montant de leurs honoraires sur les annonces. Ils sont en revanche obligatoirement précisés dans le mandat de vente (mandat exclusif ou non) que vous signez avec eux. Vous les retrouverez également lors de la signature du compromis de vente puisqu’ils doivent y apparaître clairement.
Les frais qui viennent s’ajouter au prix net vendeur
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les acheteurs paient systématiquement un prix supérieur au prix net vendeur. Ce prix intègre les honoraires de l’agent immobilier et les émoluments du notaire.
Les frais d’agence immobilière
A quoi servent les frais d’agence ?
Pour vendre votre bien immobilier, la loi ne vous oblige pas à passer par des agents immobiliers. Vous pouvez très bien décider de vendre de particulier à particulier. Mais travailler avec expert du marché immobilier local, ne se résume pas uniquement à payer des honoraires d’agence. C’est aussi plus confortable et plus sécurisant. En contrepartie du service apporté, l’agence facture des honoraires.
Comment calculer les frais d’agence ?
Il n’y a pas de règles imposées par la loi, aucun plafonnement ni de montant plancher non plus pour calculer le montant des frais. Chez la plupart des professionnels de l’immobilier, les frais d’agence suivent un barème dégressif, en fonction de la valeur du bien immobilier que vous mettez en vente. Plus le prix estimé de votre logement est élevé et moins le pourcentage appliqué sera élevé. Ce barème détermine une commission au pourcentage, compris entre entre 3% et 8%, et les honoraires sont calculés en appliquant le pourcentage correspondant sur le prix net vendeur.
D’autres agences, comme Elestim, LibertyKeys ou hosman proposent des honoraires fixes, quelle que soit la valeur du bien mis en vente par le client.
Lors d’une transaction immobilière, qui paye les frais d’agence ?
C’est une question qui revient souvent. Est-ce l’acheteur ou le vendeur qui doit payer les frais ? Comme le prix de base est le net vendeur, auquel s’ajoute les honoraires de l’agence pour déterminer le prix de vente, on peut donc facilement en déduire que pour un même prix de vente FAI, plus les frais d’agence seront réduits, plus le net vendeur sera élevé. C’est donc bien le vendeur qui subit une diminution de son net vendeur, et non l’acquéreur qui subit une hausse de son prix d’achat. Les honoraires sont donc à la charge du vendeur.
Les frais de notaire
On associe parfois à tort les frais de notaire à la rémunération du notaire. Ce n’est en réalité pas le cas. En effet, les émoluments du notaire sont bien compris dans ces frais mais ils incluent aussi divers droits et taxes :
- Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement)
- La TVA
- La taxe sur la sécurité immobilière
Généralement, 80 % des sommes collectés par les notaires sont reversés au trésor public.
Le calcul des frais de notaire varie également selon que l’acquisition soit un logement ancien ou un bien immobilier neuf. Dans tous les cas, ils sont collectés par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique.
Faire baisser les frais d’agence pour augmenter le prix net vendeur
Vous l’aurait compris en lisant ce petit guide,plus vous pourrez réduire les frais liés à votre projet de vente immobilière, plus vous augmenterez le prix net vendeur. Le montant des frais de notaire étant fixé par la loi, vous ne pouvez donc qu’essayer de négocier les frais d’agence. Attention néanmoins ne pas être trop rude dans vos négociations. En effet, réduire les frais, c’est aussi réduire la rémunération des agences et donc la commission de l’agent immobilier. Tout travail mérite salaire ! Surtout quand il est bien fait.
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Tenter de vendre entre particuliers, et économiser les frais d’agence en totalité
- Faire appels à plusieurs agences immobilières pour les mettre en concurrence
- Faire appel à une agence immobilière à honoraires fixe comme Elestim. Les frais sont de seulement 3490 € TTC (+ 400 € TTC avec l’option visite virtuelle et live visite) quelle que soit la valeur de votre bien immobilier. Pour le même niveau de service qu’une agence immobilière traditionnelle.
