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Une fois le compromis de vente signé (ou promesse de vente) et le délais de rétractation de dix jours purgé, le transfert de propriété entre les deux parties ne s’opère qu’à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. C’est à ce moment là que l’acquéreur reçoit les clés et entre en jouissance du bien après que toute les clauses suspensives aient été levées ( ex: obtenir un prêt). Mais en réalité rien n’empêche acquéreurs et vendeurs d’anticiper ou de différer la remise des clés quelques jours après la signature de l’acte de vente ou quelques jours avant.
Le cas habituel : la remise des clés le jour de la signature chez le notaire
C’est le cas le plus fréquent dans tout projet immobilier. La remise des clés a lieu le jour de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.
Il est généralement prévu, et c’est recommandé, une dernière visite avant la date du rendez-vous à l’office notarial pour la signature de l’acte notarié définitif. Cette dernière visite permet à l’acheteur de vérifier que l’état du logement qu’il paie au moment la finalisation de la transaction immobilière est bien conforme à celui qu’il était au moment des visites quelques mois auparavant.
Cette ultime visite permet donc de vérifier :
- que le logement n’a pas fait l’objet de dégradations ou de modifications ;
- qu’il est libre de tout occupant ;
- qu’il n’y a plus de mobilier ou que le mobilier inclus dans le prix de vente est bien là
Si tout est conforme, le jour de la signature du contrat de vente le vendeur remet les clés à l’acheteur. Si l’acheteur constate une dégradation, il peut réclamer réparation et reporter le jour de signature de l’acte d’achat. Il peut aussi, plutôt que de demander réparation, obliger le vendeur à accepter une réduction de prix avant de passer chez le notaire. Enfin, il peut aussi se rétracter, revenir sur son offre d’achat ce qui aura pour conséquence l’annulation de la vente .
L’acheteur peut prendre possession du logement de manière anticipée
Si les parties sont d’accord, rien n’interdit à l’acheteur de prendre possession du logement avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Juridiquement, la date d’entrée en jouissance est dans ce cas antérieure à la signature. Mais cette situation est néanmoins risquée, aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Les risques côté vendeur
Dans le cas où la vente immobilière ne va pas au bout, le vendeur serait face à une situation délicate. Il a des occupants dans un logement qu’il n’occupe mais qui lui appartient encore. Et ces occupants n’ont ni titre de propriété, ni bail de location. Cette situation peut se présenter par exemple dans le cas ou les acheteurs n’auraient finalement pas obtenu leur prêt immobilier. Parfois, l’acheteur entreprend des travaux d’amélioration qui peuvent lui faire découvrir des surprises (défaut de construction par exemple) dont le vendeur lui-même en toute bonne fois n’avait pas connaissance. Il peut alors se sentir lésé et demander à ce que lui soit versé une indemnité pour poursuivre la vente. Ce sont des procédures qui peuvent être très longues. Si entre temps le vendeur lui a souscrit un prêt relais pour acheter un autre bien immobilier en attendant que celui-ci se vende, ça peut lui coûter très cher.
Les risque côté acheteur
Côté acheteur, cette solution n’est pas non plus sans risque. S’il engage des travaux et donc des frais pour les financer, et que pour une raison ou pour une autre la vente devait être arrêté, il aura perdu de l’argent. Rien n’oblige alors les vendeurs à rembourser le coût des travaux aux acquéreurs. Sauf si un accord préalable écrit a été conclu.
Comment acheteur et vendeur peuvent-ils se prémunir de ces risques ?
Ils vont devoir prendre leurs précautions. Dans tous les cas si l’acheteur a recours à un financement bancaire dans l’opération, le vendeur doit s’assurer qu’il a bien dépassé son délai de rétractation et que ni lui ni la banque ne peut revenir en arrière.
Ensuite, pour qu’une occupation anticipée se fasse dans les meilleures conditions, il est recommandé de rédiger une convention de mise à disposition du bien : une convention d’occupation anticipée. Il s’agit d’un acte sous-seing privé différent du compromis de vente. Le notaire peut également rédiger ce contrat. Ce document doit faire mention des éléments suivants :
- L’acceptation du vendeur de l’occupation anticipé par l’acheteur
- La levée, par le futur propriétaire, de tous les conditions suspensives
- Fixer la durée de la convention et donc du prêt du logement
- de la gratuité du prêt, mais d’un commun acheteur et vendeur peuvent prévoir le montant que l’acheteur devra verser sur un compte séquestre en garantie du respect de ses engagements, et que ce montant reviendra au vendeur s’il se maintient dans les lieux au-delà de la date butoir ;
- La résiliation de plein droit de cette convention en cas de décès de l’acheteur
- Préciser que l’acheteur doit souscrire une assurance habitation d’occupant
- Encadrer les conditions de la restitution du bien
- Indiquer la répartition des dépenses d’entretien,
Que se passe-t-il si l’acheteur souhaite réaliser des travaux ?
L’acheteur peut être amené, pour des questions de confort, à demander au vendeur la possibilité d’anticiper certains travaux afin de gagner du temps avant la signature de l’acte de vente définitif et la prise de possession des lieux.
Généralement, mieux vaut éviter. Mais si d’aventure vous souhaitez en tant que vendeur laisser la possibilité aux acheteurs d’anticiper certains travaux, il faudra alors lister dans la convention d’occupation anticipée de manière détaillée ces travaux, le nom des entrepreneurs qui vont les réaliser et la justification de leur assurance professionnelle. Toutefois, nous vous déconseillons totalement d’accepter des travaux qui touchent au gros œuvre et pourraient risquer de fragiliser la structure de votre logement ou de l’immeuble.
Si votre logement est situé dans une copropriété, vous ne pouvez pas autoriser votre acheteur à entreprendre des travaux qui touchent aux parties communes. En effet, tous les travaux qui impactent les parties communes nécessitent l’accord de l’assemblé générale des copropriétaires. L’acheteur devra donc au préalable contacter le syndic de copropriété pour qu’il inscrive sa demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée lorsqu’il sera devenu propriétaire du bien immobilier.
