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La nouvelle municipalité bordelaise, élue en juin dernier et dirigée par l’écologiste Pierre Hurmic, a déjà annoncé une réorientation des grands programmes immobiliers en cours. Les promoteurs se disent prêts à prendre en compte les exigences écologiques de la nouvelle équipe sans toutefois stopper la construction. Quel impact pour vous, candidat à la propriété ou investisseur ? Le point sur la situation avec Elestim
Bordeaux a la réputation d’être une ville très minérale, très bétonnée. Cependant, elle connaît aussi un important déficit de logements. Aussi, face à l’impératif de la nouvelle municipalité de « zéro artificialisation des sols » et à sa volonté de « verdir » les programmes immobiliers en cours, les promoteurs se disent prêts à des concessions… à certaines conditions.
En effet, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, Arnaud Roussel-Prouvost, rappelle que la filière « travaille sur la question de la transition écologique depuis plusieurs années, en associant notamment des paysagistes à [ses] opérations. Nous sommes tout à fait disposés à planter des arbres, faire revenir la nature en ville mais il ne faudrait pas stopper net la construction de logements. Car cela pourrait créer une pénurie et ce serait une catastrophe ». Et le président des promoteurs de rappeler que, selon Bordeaux Métropole, 40 000 personnes sont en attente d’un logement et il ne s’agirait là que des HLM, le logement social étant à la traîne…« Au deuxième trimestre 2020, nous enregistrons un effondrement de 87 % des mises en vente d’appartements neufs sur la métropole, par rapport à 2019. Je crains qu’avec les récents refus de permis de construire, nous passions sous la barre des 5 000 logements par an livrés à Bordeaux et ses alentours, alors que le besoin est de 10 000 logements », insiste encore Arnaud Roussel-Prouvost.
« Réorientation » de la construction
Si la municipalité ne parle plus de « moratoire » comme au lendemain de son élection cet été, elle évoque désormais une « réorientation » des programmes immobiliers en cours, par la voix de l’adjoint chargé de l’urbanisme résilient, Bernard-Louis Blanc.
Ainsi, les maîtres d’œuvre des trois plus importants programmes de logements collectifs en construction – Brazza, Bastide Niel et Euratlantique – ont chacun reçu la consigne de repenser leur projet. Même aux Bassins à flot, quartier pourtant presque achevé, la mairie souhaite des solutions pour verdir le secteur. Par exemple, sur la ZAC Bastide Niel, côté Rive droite, l’architecte néerlandais, Winy Maas, est invité à fractionner des îlots jugés trop massifs, à créer des espaces verts, à mettre de la brique en façade ou encore à réduire les surfaces bétonnées.
La Ville de Bordeaux assure qu’elle n’entend pas limiter l’accession à la propriété ou la construction de logements neufs mais plutôt « construire mieux, revoir la qualité du travail réalisé », selon l’adjoint en charge de l’urbanisme. Qui souhaite, en revanche, limiter les produits de défiscalisation et la Véfa (vente en état futur d’achèvement) dans les futurs programmes immobiliers.
Acquérir un logement neuf : le bon investissement
Des produits qui, à ce jour, sont toujours intéressants pour vous, futur acquéreur. Notamment le dispositif loi Pinel, dédié au logement neuf. Devenir propriétaire d’un appartement neuf à Bordeaux, du T1 au T3, vous garantit en effet une vacance locative très faible compte tenu de la demande.
Pour rappel, le dispositif loi Pinel vous permet d’acheter un logement neuf dans un immeuble d’habitation collectif afin de le mettre en location nue, en tant que résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier ainsi d’une réduction sur votre IR : 12 % du prix d’achat pour une location obligatoire de 6 ans ; 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Votre bien sera loué selon un barème précis, à des personnes devant respecter un plafond de ressources. Selon la zone où est situé votre bien, le plafonnement de loyers s’établira comme suit :
Zone A : 12,95 €/m²
Zone B1 : 10,44 €/m²
Zone B2 : 9,07 €/m²
Bordeaux étant classée en zone B1 en 2020, votre appartement neuf sera donc loué au maximum 10,44 €/m2. Vous avez encore jusqu’au 31 décembre 2021 pour investir via ce dispositif.
Vous souhaitez investir en loi Pinel ? Demandez conseil à votre agent immobilier Elestim.
Quel impact sur les prix du marché immobilier ?
La nouvelle politique de la Ville de Bordeaux aurait déjà un impact sur les prix de l’immobilier, selon la FPI. Le prix moyen des logements neufs dans la métropole de Bordeaux s’établit au deuxième trimestre 2020, à 4 431 euros/m2, parking compris, selon la Fédération, « soit une augmentation de 2,12 % en un an, et malheureusement cette tendance ne va pas s’inverser dans les mois qui viennent, car nous sommes en train de créer de la pénurie ».
Si le promoteur Arnaud Roussel-Prouvost estime que « le seul levier pour abaisser les prix, est de diminuer le coût du foncier », l’adjoint Bernard-Louis Blanc estime pour sa part qu’un nouveau modèle est à inventer pour abaisser les tarifs des logements, sans altérer la qualité.
La Ville de Bordeaux a ainsi mis en place un bail solidaire pour accompagner les candidats à l’accession à la propriété à des tarifs accessibles, y compris en centre-ville. Le foncier reste propriété de la Ville, ce qui réduit fortement le prix d’acquisition du logement : une formule intéressante pour les foyers à revenus modestes.
La municipalité entend aussi œuvrer pour la mixité sociale, en incitant la construction de logements sociaux neufs, dans le diffus, soit au milieu des autres habitats et non pas dans des secteurs isolés. Concrètement, la nouvelle équipe souhaite promouvoir la construction bois, adapter le logement au changement climatique et augmenter la part du logement social à 50 % dans les nouveaux programmes.
Compte tenu de l’évolution des prix et face aux nouvelles exigences de la municipalité quant à la construction, votre agence Elestim vous conseillera de ne pas trop tarder pour investir ou acquérir votre logement. Votre agent immobilier vous aidera à trouver le bien adapté à votre budget et à vos critères, contactez-le !
Coraline BERTRAND
