Investissement locatif : quels dispositifs de défiscalisation s’appliquent en 2023 ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Bordeaux en 2023 et mettre en location votre bien tout en payant moins d’impôts ? En 2023, les dispositifs donnant droit à des avantages fiscaux évoluent, comme la loi Pinel ; perdurent comme la loi Denormandie, le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ; ou prennent fin comme le dispositif Censi-Bouvard. Tour d’horizon.

Étant donné leurs atouts, Bordeaux et sa métropole font parties des villes attractives pour un investissement locatif. La demande reste forte car la capitale girondine attire toujours de nouveaux arrivants et de nombreux étudiants. Aussi, pour de petites surfaces, la vacance locative est quasi inexistante. Par ailleurs, peu de T3 sont disponibles à la location, aussi il peut être intéressant pour vous d’investir dans ce type de bien, recherché par les familles.
À noter : Près de 75 % des biens bordelais sont des appartements.
Investir dans un bien immobilier à mettre en location à Bordeaux ou dans sa métropole est l’occasion d’accroître votre patrimoine tout en bénéficiant de l’effet de levier de votre crédit : les loyers couvrent vos mensualités. Et grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État, vous pouvez payer moins d’impôts.

Le dispositif Pinel + complète la loi Pinel

Fin 2020, le gouvernement envisageait de supprimer le dispositif Pinel avant de finalement le prolonger de trois ans, mais en réduisant les avantages fiscaux auxquels il donnait droit. Il s’agit toujours d’investir dans logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, en zone tendue et de le louer nu, selon des plafonds de loyer fixés par décret.

Mais, depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt sont appliqués de manière dégressive, selon la durée d’engagement de location :

• 6 ans : 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 (contre 12 % initialement)
• 9 ans : 15 % en 2023 puis 12 % en 2024 (contre 18 % initialement)
• 12 ans : 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024 (contre 21 % initialement)

Toutefois, le gouvernement a récemment mis en place le dispositif Pinel + afin de permettre aux investisseurs de conserver les avantages fiscaux initiaux de la loi Pinel.

Pour cela, vous devez acquérir un appartement dans un quartier prioritaire et d’un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Le bien immobilier en question doit ainsi proposer :

• une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
• des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
• deux orientations différentes pour les T3 et plus.

Enfin, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation actuelle, la RE20 en vigueur en 2025. Et pour les logements acquis ou construits en 2024, ils devront même présenter un DPE de classe A.

Loi Denormandie : encore quelques mois pour en profiter

Depuis 2019, sous l’appellation loi Denormandie, les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’immobilier ancien avec travaux. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez investir dans un bien immobilier ancien à réhabiliter ou à rénover et ce, avant le 31 décembre 2023.

Les travaux à engager doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération immobilière et respecter les normes en vigueur en matière de performance énergétique. Ces travaux doivent :

• soit améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif)
• soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude
• soit créer une nouvelle surface habitable.

Puis, comme pour la loi Pinel, le bien immobilier doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable pour des ménages modestes respectant certains plafonds de loyers et de ressources. Les taux de réduction applicables seront alors de 12, 18 ou 21 %, selon votre durée d’engagement.
Le logement doit également être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est marqué. En Gironde, Libourne, Castillon-la-Bataille ou Sainte-Foy-la-Grande sont éligibles.

LMP et LMNP : la location meublée pour défiscaliser

Selon le statut, LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous pourrez déduire de vos revenus locatifs les dépenses suivantes :

• les charges
• le déficit foncier
• les amortissements mobiliers et immobiliers.

À noter qu’il est également possible de prétendre à une exonération de plus-value. Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), vos recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros. À l’inverse, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros ou le total des revenus de votre foyer fiscal, vous bénéficierez du statut LMNP.

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), lorsque vous louez votre bien en tant que résidence principale du locataire, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors deux options :

• Si vous êtes assujetti au régime micro-BIC (vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 70 000 euros, NDLR), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus avant imposition
• Si vous optez pour le régime réel simplifié, vous pouvez alors déduire vos charges réelles et amortir vos biens mobiliers et immobiliers.

Quel que soit le régime choisi (réel ou micro-BIC), le statut LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Investisseur, vous pouvez bénéficier de ce statut pour la location de plusieurs logements.

Si le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022, il a été remplacé par le dispositif LMNP Amortissement. Il vous permet d’acquérir un logement neuf, au sein d’une résidence services (résidences étudiantes, seniors ou tourisme), loué meublé par un gestionnaire professionnel.
Vous êtes alors autorisé à appliquer sur l’intégralité de votre investissement un amortissement linéaire. Les revenus issus de la location de ce bien meublé sont imposables dans la catégorie des BIC. Ceci donne la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement. Ce système permet, lorsque le crédit est remboursé, d’obtenir des revenus locatifs sans aucune imposition pendant une durée pouvant dépasser 15 ans après la fin du crédit, selon votre situation fiscale et le mode de financement.

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