Où investir à Bordeaux en 2021 ?

La capitale girondine a connu ces dernières années une forte demande et une hausse des prix importante : +40 % en dix ans. Celle qui a été être baptisée « ville la plus attractive de province » a vu en 2020 son offre se raréfier sans que cela n’ait d’impact sur la demande qui, elle, s’accroît. Aussi, la ville reste attractive pour un investissement immobilier en 2021. Periance Transaction vous en détaille les raisons.

Crise sanitaire ou pas, Bordeaux conserve un dynamisme et un cadre de vie qui lui permet d’attirer tous les profils : familles, célibataires, étudiants, CSP+… Et malgré la position de la nouvelle municipalité quant aux nouvelles constructions  ̶  elle exige non plus un moratoire mais une « réorientation » des programmes immobiliers en cours, notamment Brazza, Bastide-Niel et Euratlantique  ̶  la ville continue de produire des logements neufs. Certes, à un rythme ralenti, du fait des demandes municipales de « verdissement » des programmes neufs, de la crise sanitaire et des deux confinements de 2020. 

Contrairement à d’autres villes, Bordeaux a ainsi vu ses prix davantage augmenter depuis le début de la crise sanitaire, en mars 2020, passant de +0,4 % à +0,8 %, et même +2,1 % entre juillet et septembre derniers, selon une étude de MeilleursAgents. En cause notamment : une offre qui se raréfie, -14 %, et une demande qui s’accroît. 

Des loyers en hausse

Aussi, la loi de l’offre et de la demande joue en votre faveur pour un investissement locatif. Car si acheter un bien immobilier vous coûtera peut-être plus cher du fait de l’évolution du marché immobilier local, vous pourrez toujours tabler sur une rentabilité locative autour de 4 %, avec un loyer moyen de 13,20 €/m² pour un appartement (hors loi Pinel). 

Bordeaux a connu une hausse des loyers de +12 % en 2020, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger. La capitale girondine a vu les demandes de location progresser de +36 % en un an mais aussi le nombre de biens à louer (+39 %), les investisseurs choisissant de se tourner vers la location de longue durée face à la raréfaction de la clientèle touristique pour des séjours de courte durée. 

Bordeaux reste un territoire attractif pour les étudiants, notamment venus d’Île-de-France ou d’Outre-mer (près de 132 000 étudiants en 2019, soit + 32 % ces dix dernières années), en quête de petites surfaces à louer. Un point à retenir pour investir dans un appartement neuf notamment.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pour sécuriser la rentabilité de vos revenus locatifs, renseignez-vous auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine Periance Transaction: il pourra vous orienter vers l’investissement en LMNP dans les résidences étudiantes ou résidences seniors. 

La loi Pinel prolongée

En tant qu’investisseur, il est toujours intéressant d’acquérir un logement neuf via la loi Pinel à Bordeaux, afin de bénéficier d’avantages fiscaux. Le dispositif a été prolongé, sans changements, jusqu’à la fin 2022. Ensuite, l’aide diminuera progressivement en 2023 et 2024 : il est donc dans votre intérêt d’investir en Pinel dès 2021. 

En effet, à compter du 1^er janvier 2023, les réductions d’impôt chuteront sensiblement. Sauf « pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires ». Et ce, jusqu’à la fin 2024. 

Pour rappel, le dispositif loi Pinel vous permet d’acquérir un logement neuf dans un immeuble d’habitation collectif afin de le mettre en location nue, en tant que résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans. Et de bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts.

Votre bien sera loué à des personnes devant respecter un plafond de ressources (l’avis d’imposition faisant foi). Un barème de plafonnement de loyers a été établi par zones : Bordeaux étant classée en zone B1, votre bien sera loué au maximum 10,44 €/m². Ce plafonnement des loyers a été mis en place pour des logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande, ce qui est notamment le cas dans la capitale girondine. Et encore plus vrai aujourd’hui, du fait de la crise sanitaire. 

Afin de défiscaliser, votre investissement locatif Pinel vous permettra de bénéficier de différents niveaux d’économies d’impôt sur le revenu : pour un engagement de 6 ans de location obligatoire de votre bien neuf, une réduction de 12 % du prix d’achat vous sera accordée sur votre investissement. Cette réduction s’élève à 18 % pour un engagement de 9 ans et à 21 % pour un engagement de 12 ans. 

Où investir dans Bordeaux ? 

Bordeaux bénéficie d’un prix au mètre carré de 4 649 euros en moyenne, avec de fortes disparités selon les quartiers. L’hypercentre et le cœur historique concentrent des immeubles anciens et haut de gamme, datant des XVIII^e et XIX^e siècles, souvent très recherchés, mais vendus à des prix élevés : autour de 8 000 euros du mètre carré.  

Parmi les quartiers limitrophes : 

les Chartrons et Bacalan

profitent d’un cadre de vie agréable et de nombreux commerces, ainsi que d’un dynamisme retrouvé pour Bacalan avec de récentes constructions. Le prix au mètre carré y est estimé à 5 000 euros. 

Mériadeck, Saint-Seurin ou Fondaudège

Idem du côté de Mériadeck, Saint-Seurin ou Fondaudège, avec un prix au mètre carré avoisinant les 5 300 euros. Caudéran est quant à lui le quartier (un peu excentré) des familles avec une large proportion de maisons et des prix compris entre 3 570 et 4 700 euros le mètre carré.

Bordeaux, Saint-Michel et Saint-Jean

Les quartiers populaires de Bordeaux, Saint-Michel et Saint-Jean (autour de la gare), concentrent des biens aux prix relativement abordables, attractifs pour de l’investissement locatif. Car, à Saint-Michel, de nombreux logements sont à rénover. Le mètre carré n’y dépasse pas la barre des 4 500 euros. Quant au quartier de la gare Saint-Jean, l’immobilier y atteint le prix plancher de 3 600 euros du mètre carré. Le quartier, en pleine restructuration avec le programme immobilier Euratlantique, devrait attirer investisseurs et habitants dans les années à venir.

Compte tenu du contexte, votre conseiller Elestim vous aidera à trouver le bien qui vous correspond via l’agence immobilière : contactez-le !

Coraline BERTRAND