La fiscalité des plus-values immobilières payées par les particuliers

Une fois que l’on a passé la dernière étape de la vente de votre bien immobilier, le notaire va virer les fonds sur votre compte en banque. Les fonds que vous allez recevoir correspondent au prix net vendeur, auquel il a été retiré le cas échéant le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière. Quand les vendeurs sont-ils redevables d’un impôt sur la plus-value ? Comment est-il calculé ? C’est ce que nous allons vous expliquer dans ce guide.

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt

Les exonérations peuvent s’appliquer dans les cas suivants :

• cession de la résidence principale ;
• première cession d’un logement autre que la résidence principale à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédent la cession et qu’il réemploi le prix de cession pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent. 
• cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
• durée de détention du bien cédé supérieure à 22 ans pour l’imposition à l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux;
• cession d’un logement en France de non résidents (se renseigner auprès du service des impôts qui s’occupe des non-résidents fiscaux français);
• cession inférieure à 15 000 € ;
• nature des opérations réalisées (cas d’une expropriation par exemple, …)
• certains partages comme le partage d’une indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation partage. Le droit de partage de 2,5 % de l’actif net partagé est seul dû.
• cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
• droit de surélévation.

Notons également que pour les cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l’article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation), alors le vendeur bénéficie d’un abattement exceptionnel de 70% applicable pour la détermination de l’assiette imposable.

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière ?

Le montant de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat auquel vous avez acquis le bien quelques années auparavant, et le prix auquel vous venez de le céder. Il y a tout de même quelques subtilités de calcul. 

Le calcul du prix d’acquisition 

Pour déterminer le prix d’acquisition, le vendeur devra se référer au prix effectivement payé tel que stipulé dans l’acte d’achat. Ce prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier :

• les charges et indemnités versées au précédent vendeur lors de l’acquisition,
• les frais d’acquisition : frais de notaires (émoluments et droits d’enregistrement) ou TVA payés lors de l’achat …Si le vendeur ne peut justifier de leur montant, alors il peut appliquer un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. 
• les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration à condition quelles soient réalisées par une entreprise. Si le vendeur ne peut justifier de leur montant et si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, alors il peut appliquer un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat. 
• les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.

Si c’est un bien immobilier dont le vendeur hérité ou qu’il a reçu par donation, en l’absence de prix d’acquisition, la valeur déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession, est utilisée pour le calcul de la plus-value. Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur mentionnée dans l’acte.

Pour les biens payés au moyen d’une rente viagère, le prix d’achat retenu est la valeur en capital de la rente. Vous ne devez pas compter les intérêts.

Le calcul du prix de cession

Le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte authentique de vente auquel peut être déduit certains frais (sur justificatifs). Notamment les frais supportés lors de la cession comme la mainlevée d’hypothèque, la commission de l’agence immobilière lorsqu’elle est à charge vendeur, les frais liés aux Dossier de Diagnostic technique par exemple. Le prix de cession doit être par ailleur majoré des charges et indemnités prévues dans l’acte, au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs. 

Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.

Déterminer le montant de la plus value imposable

Une fois le montant de la plus-value immobilière connu, il faut ensuite calculer le montant de la plus-value imposable. En effet, sur le montant obtenu précédemment, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires).

L’abattement pour durée de détention :  

L’abattement pour durée de détention va différer selon que l’on souhaite calculer le montant de l’impôt sur le revenu (IR) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).

Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est donc total à l’issu d’un délai de détention de vingt-deux ans car l’abattement est de 100 % à partir du moment où l’immeuble cédé a été détenu par le vendeur pendant 22 années pleines.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Vous trouverez le tableau récapitulant les taux de réduction pour durée de détention dans les imprimés de déclaration de plus-value immobilière

Les abattements exceptionnels ou temporaires

De façon temporaire ou permanente, des abattements exceptionnels peuvent s’appliquer dans des cas biens spécifiques. 

Actuellement, un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue.

L’impôt sur les plus-values immobilières

Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :

• à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux de 17,2%.
• et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées (voir plus en détail le montant de cette taxe plus bas dans ce guide).

La taxe sur les plus-values immobilières élevées

Lorsque, après déduction de l’abattement pour durée de détention, le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées s’applique.

La taxe est calculée, sur le montant total de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu selon le barème suivant (PV = montant de la plus-value imposable) :