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Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a vu sa méthode de calcul a changé en 2021 dans le cadre de la loi Climat et résilience, qui a instauré l’interdiction progressive de la mise en location des logements très énergivores d’ici 2034. Ces nouvelles dispositions contribuent à la hausse des mises en vente de passoires thermiques, à une baisse des prix et à des négociations plus importantes de la part des acheteurs. Et cela devrait s’accentuer.
Le DPE : un outil incontournable, renforcé par la loi Climat
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place dès 2006 pour les logements proposés à la vente et l’année suivante pour les biens mis en location. À l’issue du DPE, le logement diagnostiqué se voit attribuer une étiquette énergétique allant de la lettre A (biens immobiliers les moins consommateurs) à la lettre G (biens les plus énergivores, désignés par le terme de passoires thermiques).
En France, 17 % des résidences principales sont considérées comme des passoires thermiques (classées F et G), selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Actuellement, près de 200 000 biens immobiliers tombent sous le coup de la loi Climat et résilience et à l’horizon 2028, 2 000 000 d’habitations seront impactées. Pour rappel, cette loi a mis en place diverses obligations et sanctions :
- l’encadrement du loyer des biens classés F ou G (depuis le 24 août 2022)
- l’audit énergétique obligatoire pour la vente (depuis le 1er septembre 2022)
- l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques (2025 pour les biens classés G, 2028 pour ceux classé F et enfin, 2034 pour les biens classés E).
À noter : Selon une étude d’Effy publiée en 2022, la Gironde fait partie des départements du Sud-Ouest – avec les Landes et les Pyrénées-Atlantiques – où la proportion de passoires thermiques est la plus faible dans l’Hexagone. Pour ce qui concerne Bordeaux, le conseil de Bordeaux Métropole a voté, le 25 mars 2022, un programme qui prévoit la rénovation thermique de 11 500 logements par an afin de diviser par deux la consommation énergétique du secteur résidentiel.
Hausse des mises en vente de passoires thermiques
Les premiers effets de la loi Climat se sont faits sentir dès 2021, avec une hausse significative des mises en vente de logements énergivores par des propriétaires préférant s’en défaire plutôt que de les rénover ou n’ayant tout simplement pas les moyens de le faire. Le coût moyen d’une rénovation étant estimé, en moyenne, autour de 1 000 euros par mètre carré (avec de fortes disparités selon la nature des travaux entrepris).
Ainsi, dans leur bilan 2022, les notaires de France ont constaté une augmentation notable des volumes de vente de biens catégorisés F et G. Les logements énergivores ont représenté 17 % des transactions effectuées au troisième trimestre 2022, contre 11 % un an plus tôt, alors que les logements économes (classes A et B) ne représentaient que 6 % des ventes conclues à la même période.
Selon SeLoger, les ventes de biens énergivores ont notamment bondi de + 27 % à Bordeaux en 2022. Si certains propriétaires ont sans aucun doute vendu leur bien en prévision de la future interdiction de le louer en l’état, le phénomène concerne tous les types d’utilisation. Une étude Opinionway, réalisée pour SeLoger auprès de 5 000 Français, a pointé que 50 % des propriétaires de résidence secondaire évoquaient un mauvais DPE parmi les motifs de mise en vente (contre 31 % des vendeurs de résidence principale). Une façon d’anticiper une perte de valeur et un choix accentué par l’absence d’aides à la rénovation énergétique pour les résidences secondaires.
Pour expliquer cette hausse des mises en vente de logements mal classés, il faut noter que le nouveau mode de calcul du DPE (1) a justement déclassé un nombre important de biens. Toujours selon SeLoger, ce sont ainsi 8 % des biens proposés à la vente qui sont venus grossir les rangs des classes énergétiques F et G, faisant passer les effectifs de 4,7 millions de résidences principales énergivores avant le mois de juillet 2021 à 5,2 millions de passoires énergétiques en 2022.
Dans les campagnes, le nombre d’annonces de vente de passoires thermiques a aussi doublé en un an, passant de 15 % au 1er juillet 2021 à 26 % au 1er janvier dernier.
À noter : Depuis le 1er janvier dernier, les logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 KWh/m2/an sont interdits à la location.
Des prix en baisse pour les logements énergivores…
Les prix de vente des passoires thermiques sont, en moyenne, de 3,9 % moins élevés que ceux des biens mieux notés au DPE. Et les biens classés F et G ne voient leurs prix progresser que de 3,7 % contre 7 % en moyenne pour les autres biens.
Enfin, les acheteurs étant de plus en plus regardants sur les économies d’énergie et le confort thermique, un mauvais DPE s’avère pénalisant au moment de conclure une transaction. Le prix d’un bien (très) énergivore, classé F ou G, aura tendance à être davantage négocié : autour de 5,6 % du prix de vente affiché contre 3,7 % du prix de vente demandé pour les logements les mieux classés.
… mais une meilleure valorisation des biens rénovés
Si rénover un bien peut coûter cher, en particulier pour ce qui concerne ses performances énergétiques, une étude des Notaires de France sur la valeur verte des logements en 2021 montre que l’impact sur les prix du passage à une étiquette très économe (A ou B) est significatif, qu’il s’agisse des appartements (+ 3 % à + 16 %) ou des maisons (+ 6 % à + 14 %). Avec toutefois des disparités selon les régions.
Ainsi, en Nouvelle-Aquitaine, la valeur verte des maisons anciennes classées A ou B a connu une hausse de +11 à 14 % en 2021 quand, dans le même temps, celle des maisons anciennes d’étiquettes F ou G a baissé de -18 à -20 %. Soit un écart de valeur de 34 %. Rénover son bien immobilier peut donc faciliter sa vente et, selon le montant des travaux investis, ces derniers pourront être compensés par la plus-value réalisée.
Coraline BERTRAND
Content Manager
