Crédits immobiliers : le taux d’usure augmente et se mensualise

Le 11 janvier dernier, la Banque de France annonçait une mensualisation temporaire du taux d’usure pour contacter un crédit immobilier. Ainsi, depuis le 1^er février et jusqu’au 1^er juillet 2023, l’actualisation de ce taux se fera tous les mois, au lieu de tous les trimestres, afin de protéger les emprunteurs des taux excessifs qui pourraient être pratiqués par les banques. Elestim fait le point sur vos conditions d’emprunt.

Tout d’abord, rappelons que le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Ce taux annuel effectif global (TAEG) est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée et inclut la totalité des frais inhérents à la souscription d’un crédit (frais de dossier, courtage, assurance, etc.). Il vous permet de comparer le coût global des propositions faites par les différents établissements bancaires sollicités.  

L’actualisation mensuelle du taux d’usure, plus rapide, ne change toutefois rien à sa méthode de calcul. Le taux d’usure est toujours calculé en tenant compte de la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires au cours du dernier trimestre. Des taux qui ont fortement augmenté depuis un an car les banques ont elles-mêmes vu les taux auxquels elles se financent auprès de la Banque centrale européenne (BCE) passer de 0,30 % en janvier 2022 à près de 3 % en janvier 2023. La BCE ayant augmenté son taux directeur pour combattre l’inflation.

Hausse des taux d’usure

Il existe plusieurs taux d’usure, fixés selon différents critères :

• Le type de crédit contracté (crédit à la consommation, crédit immobilier, crédit renouvelable, etc.)
• Le montant du prêt ;
• La durée du prêt.

Les taux d’usure s’appliquent à tous les crédits contractés aussi bien par des particuliers, des associations que des entreprises. 
Pour février 2023, le taux d’usure est porté à 3,79 % pour les crédits immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, soit une hausse de 0,22 point par rapport au taux d’usure applicable depuis le 1er janvier pour cette catégorie de prêts immobiliers. Il grimpe à 3,71 % pour les prêts immobiliers d’une durée de 10 à 20 ans (prêts à taux fixe).

Ci-dessous un tableau récapitulatif des différents taux d’usure :

Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000€	Taux effectif moyen pratiqué au cours des trois derniers mois	Taux d’usure applicable au 1er février 2023
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	2,65%	3,53%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,78%	3,71%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	2,84%	3,79%
Prêts à taux variable	2,72%	3,63%
Prêts relais	2,95%	3,93%

(Source : Banque de France)

Cette hausse des taux d’usure n’est pas forcément une bonne nouvelle pour vous, emprunteur, car toute hausse de l’usure autorise les banques à renchérir le coût des crédits. Ce qui peut effriter votre pouvoir d’achat immobilier. Cette nouvelle remontée de l’usure devrait toutefois inciter les établissements bancaires à prêter davantage alors le marché du crédit immobilier a connu un net recul de 27,7 % du nombre de prêts accordés, au troisième trimestre 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Un prêt immobilier malgré tout

S’il n’est pas possible d’emprunter à un taux supérieur au taux d’usure calculé par la Banque de France, il est en revanche possible de faire baisser son TAEG. Pour parvenir à contracter un emprunt immobilier malgré la hausse des taux, vous pouvez choisir une assurance emprunteur externe. En effet, l’assurance emprunteur représente une part conséquente du coût total de votre crédit immobilier. Ainsi, pour faire baisser le taux d’usure, vous devez choisir une assurance emprunteur avec une base plus basse. Les banques ne peuvent pas refuser de prêter à un client si celui-ci a une assurance emprunteur avec un taux inférieur.

Vous pouvez également négocier vos frais de dossier qui entre dans le calcul du TAEG : obtenir un rabais sur leur montant peut vous permettre de prétendre à un taux d’emprunt inférieur au taux d’usure. Essayez également de présenter votre demande de prêt au moment le plus opportun : après le versement d’une prime ou l’obtention d’une augmentation annuelle, ce qui pourrait vous permettre de basculer dans la grille du taux supérieur.

Enfin, selon vos capacités financières, augmenter votre apport personnel à 20 voire 30 % du montant du crédit demandé peut faire baisser drastiquement le taux d’intérêt que la banque sera prête à vous accorder, puisque vous diminuez le montant à emprunter. De la même manière, emprunter sur une durée plus courte réduit votre taux d’intérêt mais augmente vos mensualités à rembourser. Ces deux dernières « astuces » étant évidemment les plus complexes à mettre en œuvre, sachant que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.

Coraline BERTRAND
Content Manager