Nouvelle équipe municipale à Bordeaux : quel impact sur le marché immobilier ?

Depuis que la « « belle endormie » s’est réveillée en bord de Garonne, elle attire régulièrement de nouveaux habitants et des investisseurs. Le marché étant dynamique, investir dans la pierre à Bordeaux s’avère encore rentable : cela représente une valeur refuge et permet de se constituer un patrimoine. À la suite des dernières élections municipales, le nouveau maire écologiste, Pierre Hurmic (EELV), tête de liste de « Bordeaux respire », élu au second tour avec 46,48% des voix, a toutefois annoncé un revirement quant à la politique menée par la Ville en matière de logement et d’urbanisme. Explications.

Quid des grands projets immobiliers ?

L’équipe municipale sortante Les Républicains avait favorisé le lancement de nombreux programmes immobiliers neufs afin de répondre à la demande croissante de logement à Bordeaux. Des programmes ont abouti comme l’écoquartier Ginko, auquel on a toutefois pu reprocher le manque d’équipements ; ou du moins un retard entre la livraison des appartements et la réalisation des infrastructures destinées à donner vie au nouveau quartier (commerces, écoles…) dès l’installation des premiers occupants.

Le nouveau maire, qui assure avoir échangé avec les promoteurs immobiliers, entend « maîtriser le rythme de la construction et marquer une pause sur les grands programmes (Euratlantique, Bastide-Niel, Brazza…) si les équipements structurants (écoles, équipements sportifs et culturels) ou la desserte en transports en commun ne suivent pas ».

Des bâtiments neufs de qualité

Si Pierre Hurmic et ses adjoints n’envisagent pas d’arrêter de construire  ̶  la demande restant forte  ̶ , ils veulent que les nouvelles constructions se fassent sur des sites déjà urbanisés, tout en s’assurant que l’écologie sera bien au cœur des priorités des promoteurs, « nombreux à réaliser qu’il y a un virage [à prendre] ».

Cette volonté politique ainsi que les normes environnementales en vigueur (normes BBC, label HQE…) auront sans doute un impact sur les coûts à l’achat mais elles devraient rendre ces futurs appartements neufs attractifs : présence d’espaces verts, économies d’énergie… Et ce, aussi bien pour les investisseurs désireux d’acquérir un bien neuf de qualité qui se louera aisément que pour les accédants désireux d’habiter un bel appartement économe, dans un cadre agréable.

Avant toute acquisition, il est toutefois conseillé de bien se renseigner sur les détails du programme immobilier en question. Toute l’équipe de Elestim est là pour vous aider, sa responsabilité d’agent immobilier lui impose de vous conseiller au mieux.

Favoriser l’accession à la propriété

Le prix de l’immobilier a connu une inflation certaine dans la capitale girondine ces cinq dernières années (+38,5%) et notamment depuis la mise en place de la LGV Paris-Bordeaux à l’été 2017. Si la ville est attractive et en plein développement, le marché se normalise avec une évolution des prix plus « raisonnable », voire stagnante.

Aussi, l’équipe de Pierre Hurmic souhaite reprendre le principe de l’Office Foncier Solidaire (OFS), initié fin 2018 par Axanis et Bordeaux Métropole. Cet OFS « permet de dissocier le foncier du coût du [bâti]. Le ménage acquiert le logement sans devenir propriétaire du foncier : il verse alors une redevance mensuelle [un faible loyer pour l’occupation du terrain, NDLR] ».

Ce mécanisme permet de réduire de 40% le prix d’achat pour les particuliers. Il facilite ainsi l’accession à la propriété de ménages aux revenus modestes et jugule la hausse des prix.

Encadrement des loyers : faut-il s’en inquiéter ?

La nouvelle municipalité prévoit d’expérimenter l’encadrement des loyers, « afin de permettre aux résidents Bordelais de rester vivre en ville malgré la crise du logement dans les zones tendues ». Pour les écologistes, cette expérimentation vise à « corriger » l’importante inflation des loyers dans la ville en 2019 : ils avaient grimpé de 9,87%, selon Locservice, spécialiste de la location et de la colocation entre particuliers.

Que cela ne vous décourage pas en tant qu’investisseur ! Le fait d’appliquer un loyer de référence a le mérite de vous inciter à prendre en compte la solvabilité de vos locataires afin de vous assurer de louer votre logement au juste prix. Par ailleurs, en faisant appel à un professionnel de l’immobilier, vous éviterez de déconsidérer votre bien ou au contraire de le surévaluer, tout en gardant en tête que s’il offre des prestations particulières, un complément de loyer est toujours envisageable.

Bordeaux restant une ville dynamique, l’encadrement des loyers contribue à la location rapide de votre bien et réduit le risque d’impayés.

Logements vacants, AirBnB, travaux de rénovation : quelles orientations ?

Face à un marché de l’immobilier tendu, Bordeaux, comme d’autres villes avant elle, entend agir contre les logements vacants, qui représenteraient 7% du parc de la ville (soit 11 000 logements vacants). Pour cela, les écologistes nouvellement élus envisagent de sécuriser la location (et donc l’investissement !) pour les propriétaires en proposant des « locations solidaires » où la Ville se porterait garante. Ainsi, vous n’avez plus à vous inquiéter d’éventuels loyers impayés !

Vous avez prévu de proposer votre bien à la location de courte durée type AirBnB ? Conscients de l’attrait touristique de Bordeaux, le nouveau maire et son Conseil souhaitent toutefois limiter ces locations de court séjour à 90 jours par an (contre 120 aujourd’hui) afin de favoriser les locations à l’année pour les Bordelais cherchant à se loger. Un compromis pour les investisseurs en quête de rentabilité.

Votre logement a besoin d’être mieux isolé, mis aux normes ? Les travaux d’économie d’énergie représentant souvent un budget conséquent pour les propriétaires, la nouvelle municipalité écologiste compte « exonérer temporairement de la taxe foncière [ceux] qui réaliseront des travaux d’économie d’énergie dans leur logement ». Une proposition qui pourrait inciter à investir dans l’immobilier ancien.

De la nature en ville

Ville minérale, Bordeaux manque d’espaces verts selon les écologistes. Le confinement a également mis en lumière ce déficit de nature en ville. Aussi, l’édile et ses adjoints ont annoncé un vaste plan de végétalisation de la commune et comptent veiller à la création d’espaces verts dans les programmes de nouvelles constructions. Les différents projets de la municipalité de gauche pourraient avoir un impact positif sur le marché de l’immobilier en permettant aux vendeurs de valoriser leur bien (et en les incitant à les remettre sur le marché, même en location) et aux acquéreurs de pouvoir les acheter avec l’assurance qu’ils ne perdront pas de leur valeur. Le marché immobilier bordelais garde son attractivité : il reste une valeur refuge relativement rentable mais les plus-values sont plus limitées.

Coraline BERTRAND, journaliste et rédactrice