En 2023, acheter pour louer à Bordeaux est-il toujours intéressant ?

Si la capitale girondine continue d’attirer de nouvelles populations de par sa qualité de vie, son dynamisme économique et son positionnement géographique, les prix de l’immobilier y ralentissent après une forte hausse ces dernières années. Malgré le récent renchérissement du coût du crédit, la conjoncture reste favorable pour un investissement locatif à Bordeaux. 

Les signaux peuvent paraître contradictoires. Certes, les taux d’intérêt repartent à la hausse (après avoir connu des baisses historiques) – ils se situent actuellement autour de 2 % – provoquant un renchérissement du coût du crédit immobilier et compliquant l’accès à un prêt pour certains acquéreurs. Certes, la réglementation s’est durcie pour la mise en location d’un bien.

En effet, au-delà de l’obligation de fournir un bail type au locataire lorsqu’il s’agit de sa résidence principale et de réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE) – devenu opposable en juillet 2021, ce qui signifie que le locataire peut obtenir un réparation s’il l’estime erroné – le propriétaire se verra progressivement interdire, dans les années à venir, la possibilité de mettre en location un appartement ou une maison énergivore. 

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m2 chaque année ne peut plus être proposé à la location. Entre 2025 et 2028, ce sera au tour des logements étiquetés F ou G puis, en 2034, celui des logements classés E. 

Et certes l’encadrement des loyers, mis en place à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022, plafonne la rentabilité de tout investissement locatif. Un taux de rentabilité qui se maintient toutefois entre 4 et 5 % à Bordeaux, malgré l’inflation. 

Dans le contexte actuel, acheter pour louer à Bordeaux suppose de se projeter sur le long terme. En gardant à l’esprit que plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été récemment prolongés (loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard remplacée par le dispositif LMNP Amortissement…). Ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs, même si les taux de réduction d’impôt octroyés dans le cadre de la loi Pinel sont largement revus à la baisse. 

Une forte demande locative

Point positif : la demande locative reste forte à Bordeaux, classée en zone tendue. La ville compte près de 67 % de locataires, dont de nombreux étudiants. Bordeaux accueille en effet près de 130 000 étudiants. Le marché étant tendu, la vacance locative est de fait assez faible. La majorité des recherches d’appartements portent sur les studios et les T2. 

De plus, les prix à l’achat tendent à se stabiliser voire à diminuer légèrement dans la capitale girondine, sans que les loyers, encadrés, ne baissent. Tous biens confondus, le loyer moyen est à 16 euros du mètre carré à Bordeaux, selon SeLoger.

Avec plus précisément, une moyenne de 22,330 euros du mètre carré pour un studio meublé et 22,130 euros du mètre carré pour un T1 non meublé. Pour un T2, on passe à 18,910 euros / m2 en meublé et 15,530 euros / m2 en non meublé. 

En résumé, un appartement meublé se loue en moyenne 830 euros à Bordeaux et un appartement non meublé, 747 euros. En 2022, les logements meublés ont représenté 60 % des locations réalisées dans l’année (hors locations touristiques). 

À noter : Pour connaître, le loyer de référence du bien convoité (calculé selon le type de bien,  son emplacement, son année de construction…), Bordeaux Métropole a mis en place un simulateur à destination des propriétaires comme des locataires : https://simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr

Si vous prévoyez de louer votre bien à un étudiant ou un jeune ménage, choisissez-le : 

– Accessible : proche des universités, des trams et bus, de l’hypercentre ;

– Abordable : les petites surfaces sont plébiscitées (studio, T1 ou T2) ;

– Fonctionnel : bien isolé, équipé, aménagé avec des rangements.

– Meublé : les étudiants n’ont pas toujours les moyens de financer l’aménagement de leur logement.

Un balcon, une loggia, une terrasse et/ou une belle vue seront évidemment appréciés et pourront éventuellement justifier un complément de loyer. 

Bordeaux étant une ville en pleine mutation, investir dans les quartiers en devenir peut également s’avérer intéressant. Soit les quartiers de la gare, Bassins à flot, Belvédère, Brazza. La demande locative est également forte à Talence et Pessac, prisées par les étudiants, ou encore Mérignac ou Bruges, qui accueillent davantage des salariés. 

En 2023, pour réaliser un investissement locatif intéressant à Bordeaux ou ses alentours, il vous sera nécessaire de veiller à plusieurs points : 

– Investir sur le long terme

– Négocier le prix d’achat

– Mettre les banques en concurrence pour limiter vos frais

– Éviter l’assurance emprunteur de votre banque

– Étudier avec soin les dispositifs fiscaux adaptés à votre situation et l’opportunité de louer vide ou meublé. 

– Choisir un bien bénéficiant d’un bon DPE

– Anticiper le montant des charges de copropriété. 

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Bordeaux ? Parlez-en à votre agent immobilier Elestim !