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La question est lancinante et toujours difficile à trancher pour les professionnels de l’immobilier. Une récente étude de Meilleurtaux.com montre qu’en 2022, la durée de détention d’un bien avant de le rentabiliser a nettement augmenté, passant à 13 ans et 8 mois en moyenne (+ 8 ans par rapport à 2021). En 2023, face à la remontée des taux, vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ? Éléments de réponse.
Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est important de faire le point sur votre situation personnelle et de prendre en compte un certain nombre d’éléments :
– Pouvez-vous acquérir votre bien sans emprunt ?
– Avez-vous un apport ?
– Quel montant aurez-vous (éventuellement) besoin d’emprunter et pendant quelle durée ?
– Combien de temps comptez-vous conserver votre bien ?
– Vos situations professionnelle et familiale sont-elles stables ?
En effet, la question de la stabilité de votre situation et de votre capacité à vous projeter sur le long terme est essentielle si vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison.
Un apport nécessaire, des frais à anticiper
Si louer sa résidence principale implique de verser des loyers à fonds perdus, toute une vie éventuellement, décider d’acheter sa résidence principale suppose de bien anticiper son budget. Car, au-delà du crédit immobilier à décrocher et rembourser, vous aurez également des charges et la taxe foncière à régler.
Actuellement, les taux d’emprunt sont à la hausse et les banques sont de nouveau frileuses à octroyer des prêts. Aussi, pour mettre toutes les chances de votre côté, il vous est quasiment imposé de bénéficier d’une situation professionnelle stable et d’un dossier solide, faute de quoi vous risquez de voir votre demande de crédit immobilier refusée.
En tant que futur propriétaire, vous devez prendre en compte le budget global à l’achat et les principaux frais à supporter. Ainsi, il vous faut :
– Disposer d’un apport personnel d’environ 10 à 20 % du budget global du bien convoité pour espérer obtenir un crédit immobilier.
– Anticiper les frais d’agence, les frais de notaire (de 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf), l’assurance-emprunteur…
– Garder en tête que ce sera à vous d’assumer les frais d’entretien de votre bien, les éventuelles charges de copropriété ou les réparations touchant au gros œuvre (selon le type de bien acheté).
Pour investir à Bordeaux, projetez-vous sur le long terme
Selon la récente étude de Meilleurtaux.com, la hausse des taux d’intérêt a eu un impact déterminant en 2022 sur la durée de conservation d’un bien immobilier avant de le rentabiliser. Ainsi, à Bordeaux, un bien immobilier était amorti au bout de 6 ans et demi en 2019 contre 18 ans en 2021 et même 23 ans en 2022 !
Aussi, acheter pour une courte durée n’aura pas d’intérêt actuellement à Bordeaux, notamment en prenant en compte les frais d’agence, les frais de notaire et le coût total de votre crédit immobilier (qui augmente selon la durée de votre emprunt). Autant opter alors pour une location. Avec ses avantages : moins de frais annexes chaque année, la liberté de pouvoir déménager rapidement si besoin (la résiliation du bail prend entre un et trois mois, selon que le bien est loué vide ou meublé), l’absence d’emprunt à rembourser…
Toutefois, une acquisition sur le long terme ne vous engage pas à conserver votre bien comme résidence principale. Vous pouvez tout à fait envisager de déménager, en conservant votre bien et en le mettant en location. En effet, la rentabilité locative moyenne était autour de 4 % à Bordeaux en 2022. Vous vous constituez ainsi un patrimoine, tout en bénéficiant de l’effet de levier de votre crédit : les loyers couvrent vos mensualités.
Pour mémoire, selon les quartiers de Bordeaux, le prix au m2 varie fortement : de 3 037 à 6 020 euros pour un appartement et de 3 698 à 7 325 euros pour une maison, au 1er avril 2023. La majorité des biens bordelais sont des appartements (75 %), dont les prix sont en train de se stabiliser. Aussi, garder en tête que votre plus-value sera, à terme, limitée.
La location a ses avantages mais se complique aussi
Nous l’avons dit plus haut, louer sa résidence principale implique moins de frais et plus de liberté pour déménager rapidement. Toutefois, même si les loyers ont moins augmenté dernièrement que les prix de l’immobilier – qui se stabilisent aujourd’hui à Bordeaux – ils augmentent tout de même. Ainsi, en 2020, le prix moyen à Bordeaux est de 15 euros par mètre carré en location quand il est passé à 17 euros / m2 en moyenne, fin 2022.
À noter : Les loyers sont désormais encadrés à Bordeaux.
Par ailleurs, le marché locatif est en tension à Bordeaux, ce qui implique une certaine sélection des locataires. Et la disparition programmée des passoires thermiques, bientôt interdites à la location, va accentuer la tension sur le marché locatif bordelais.
Malgré tout, louer votre logement peut vous permettre de vous constituer progressivement une épargne afin de disposer d’un apport suffisant au moment de concrétiser votre projet immobilier. La location peut également vous laisser le temps de vous stabiliser professionnellement, puisque les établissements bancaires accordent plus volontiers un crédit immobilier aux personnes en CDI.
Enfin, opter pour la location est souvent l’occasion de vivre dans un logement plus spacieux. Avec un budget de 1 000 euros par mois, l’écart peut ainsi aller jusqu’à 25 m2 à Bordeaux. Et ne pas avoir de crédit immobilier à rembourser peut vous permettre d’emprunter pour acheter une voiture, des meubles, etc.
Alors, acheter ou louer sa résidence principale à Bordeaux ? Pour faire le bon choix selon votre situation, demandez conseil à votre agent immobilier Elestim !
