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Pour vendre son appartement ou sa maison à Bordeaux, un propriétaire peut décider de s’en occuper seul, ou de faire appel à un professionnel de l’immobilier. On vous explique tous les avantages de faire appel à une agence immobilière pour sécuriser votre projet de vente.
Le métier d’Agent immobilier
Etre Agent Immobilier ne s’improvise pas. Ce métier est encadré par diverses obligations, notamment la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui réglemente la profession. « Sont soumises à la réglementation, les personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire à certaines opérations portant sur les biens d’autrui ». Afin de pouvoir exercer, un agent immobilier doit obtenir la carte transaction (Carte T) délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie. Pour cela, il doit être en mesure de prouver qu’il dispose des compétences nécessaires pour accompagner les propriétaires dans la vente de leur bien immobilier.
Les compétences et les diplômes permettant d’exercer cette profession :
Pour pouvoir exercer la profession d’agent immobilier à Bordeaux, il faut faire une demande de carte professionnelle (la carte T) auprès de la Chambre du Commerce et d’Industrie de Bordeaux-Gironde. Après quoi, l’entreprise apparaît dans le registre des professionnels de l’immobilier de la CCI.
Cette carte peut-être délivrée sous réserve de détenir un des diplômes suivants :
- Licence en droit, économie ou commerce
- BTS professions immobilières
- Diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation (ICH)
- BTS professions immobilières
- Diplôme d’un niveau équivalent délivré par un Etat membre de l’UE.
Ou de disposer d’une ancienneté jugée suffisante :
- Expérience professionnelle salariée de 4 ans en tant que cadre
- Expérience professionnelle salariée de 10 ans en tant que non cadres.
Un accès mixte est possible avec le cumul d’un diplôme et d’une expérience. Notamment avec le Bac ou équivalent ainsi que 3 ans d’emploi salarié.
Cette carte professionnelle a une durée de validité de 10 ans et devra faire l’objet d’une demande de renouvellement au terme de ce délai.
L’exercice de la profession sans carte expose le professionnel à des peines d’emprisonnement de 6 mois et d’une amende de 7500 euros. Il en est de même pour les négociateurs dépourvus d’une attestation d’emploi, ainsi que pour les directeurs d’agence non titulaires du récépissé de la déclaration préalable d’activité.
Comment bien choisir l’agence immobilière
L’agent immobilier est là pour vous conseiller dans la commercialisation de votre bien immobilier (comment mettre votre bien immobilier en valeur et au bon prix pour le vendre dans les meilleures conditions) et sur tous les aspects juridiques et fiscaux qui entourent ce projet de vente immobilière. Ceci, afin que l’opération se passe dans les meilleures conditions et que vous évitiez tous les risques. Aussi, il est important de bien choisir l’agence immobilière avec qui vous allez travailler.
Il sera intéressant de vérifier le sérieux et les compétences du professionnel de l’immobilier grâce notamment aux avis clients, de comparer les services proposés en fonction des honoraires facturés.
L’estimation du prix de vente
On parle aussi de dossier d’estimation immobilière. Il s’agit d’une étude comparative des prix immobiliers dans votre secteur, mêlant informations sur le marché immobilier local, analyse des annonces immobilières en ligne et évaluation des produits similaires, qui permet à l’expert immobilier d’estimer votre bien. Que ce soit pour un projet à court ou long terme, l’estimation du prix de vente est le point de départ de votre projet immobilier. Généralement, les agences proposent une estimation gratuite qui ne vous engage en rien. Si l’agence immobilière est compétente et a fait ses preuves, alors elle dispose d’une connaissance du marché sur votre secteur qui lui permet de vous aider à déterminer le juste prix. Plus le prix que vous fixerez correspondra à la réalité du marché immobilier et des prix de l’immobilier (prix au mètre-carré) pratiqués dans votre secteur,, mieux votre projet de vente se passera.
Quel est le rôle de l’agence immobilière ?
Les professionnels de l’immobilier ont avant tout une obligation de conseil et vous oriente donc vers la ou les meilleure(s) solution(s) possible(s). La relation entre vous et le conseiller immobilier ne s’arrête pas au simple fait de vous aider à vendre votre maison ou appartement. Il vous accompagne tout au long de votre projet..
Un intermédiaire qui gère les relations entre acquéreurs et vendeurs :
Très souvent, une vente immobilière est l’affaire de quelques mois. C’est une mission très énergivore qui peut être très contraignante. Notamment, parce que bien souvent les relations entre les vendeurs et les acquéreurs potentiels ne sont pas simples. Lors des visites par exemples, les nombreuses demandes à répétition des potentiels acquéreurs font que parfois, les relations se tendent. D’autant que ces derniers cherchent souvent à négocier le prix de vente. L’agent immobilier est aussi là pour temporiser les situations tendues afin que la transaction immobilière aboutisse dans l’intérêt de toutes les parties prenantes.
L’agent immobilier gère pour vous les visites et les contraintes administratives :
Les agences immobilières sont là aussi pour délester des contraintes auxquelles vous allez être confronté dans votre projet de vente d’un bien immobilier. En effet, une fois le mandat de vente signé (voir plus bas les différents type de mandat de vente), le conseiller doit s’occuper de la commercialisation, rédiger l’offre d’achat et accompagner les clients, s’occuper des diagnostics obligatoires, surveiller la bonne exécution des clauses suspensives, puis mener à bien la signature du compromis de vente jusqu’à l’acte authentique chez le notaire. Beaucoup de vendeurs sous estimes à tort le temps que demande la gestion des visites, tout comme le poids du juridique et de la paperasse administrative.
Faire savoir au plus grand nombre que votre bien est en vente
La force d’une agence immobilière, c’est aussi sa capacité à bien communiquer sur la mise en vente de votre appartement ou maison. Bien communiquer, aussi bien d’un point de vue qualitatif que quantitatif. Il faut à minima de belles photos, un texte publicitaire percutant et des canaux de communication performants. Les visites virtuelles sont un vrai plus également.
Les différents types de mandat de vente :
Il existe trois types mandats de vente :
- le mandat exclusif : vous confiez la vente à une seule agence immobilière. Elle dispose de l’exclusivité de la commercialisation de votre bien immobilier pendant une durée déterminée (laissée à la libre appréciation des parties par la loi mais généralement les agents immobiliers demandent 3 mois d’exclusivité).
- le mandat simple : aucune exclusivité. Le vendeur peut mettre en vente son bien dans toutes les agences immobilière du secteur s’il le souhaite. Il peut même tenter de vendre le bien par lui même s’il le souhaite, de particulier à particulier.
- le mandat de recherche. Contrairement au mandat exclusif et au mandat simple, le mandat de recherche est un contrat signé entre un acquéreur et un agent immobilier. C’est un document par lequel une personne désireuse d’acquérir un bien immobilier va confier à une agence le soin de rechercher pour elle le logement désiré.
Les vendeurs préfèrent souvent éviter de signer des mandats exclusifs, pour ne pas être engagé avec une seule agence immobilière. Dans les faits, les études montrent que sur des marchés immobiliers tendus (entendre par là des marchés où la demande est supérieure à l’offre), la commercialisation en mandat exclusif est beaucoup plus efficace. Cela crée un effet “rareté” qui accélère le processus de vente. Le mandat de vente (exclusif ou simple) doit notamment préciser le prix de vente du bien, les frais d’agence, la durée du mandat, la désignation des partie etc.
La vente entre particuliers : quel est le risque?
Vendre son bien immobilier de particulier à particulier n’est pas sans risques. Tout d’abord, il faut savoir que les règles qui encadrent les droits et devoirs des parties prenantes sont complexes. Il faut bien se documenter pour éviter les surprises. Ensuite, il faut faire très attention à ne pas se tromper sur le prix de vente, cela pourrait avoir de fâcheuses conséquences.
Un prix de vente inadapté au marché : quelles conséquences ?
Une des principales erreurs commises par les vendeurs consiste à mettre en vente leur appartement ou leur maison au mauvais prix. Il se peut que le prix que vous demandez ne soit pas en adéquation avec le marché. Ce dernier peut ne pas être assez élevé, et donc dans ce cas là vous perdez de l’argent et donc de la capacité d’investissement pour d’autres projets, ou trop élevé, ce qui peut à l’inverse retarder la vente voire même « braquer » des potentiels acquéreurs. Et même pire, vous faire perdre de l’argent car un bien immobilier resté trop longtemps sur le marché est généralement plus durement négocié (parfois même en dessous de l’estimation qu’aurait fait au départ un agent immobilier expérimenté sur le secteur).
Le PAP : des négociations qui peuvent s’avérer plus complexes
Enfin, lorsqu’un vendeur se charge lui-même de la vente de son bien, la négociation avec le futur acquéreur est souvent plus compliquée. La présence d’un tiers de confiance en la personne de l’agent immobilier simplifie les discussions. Il facilitera les échanges afin que le vendeur et l’acquéreur puissent trouver le meilleur compromis possible, dans l’intérêt de son client. Il sera souvent plus légitime aux yeux d’un acheteur potentiel pour juger, par rapport au marché, si l’offre proposée est acceptable ou non.
