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Le suivi d’une vente doit être fait rigoureusement afin d’éviter des retards pouvant mener à l’annulation de la vente. Vendeurs comme acquéreurs doivent veiller à la bonne exécution des conditions suspensives inscrites dans l’avant contrat. Les dates indiquées peuvent toujours être modifiées par des avenants au contrat. Cela peut cependant être des causes d’annulation.
Il faut savoir que le vendeur est engagé dès la signature du compromis de vente. Les seules portes de sortie en cas de litiges sont le non-respect des dates mentionnées et bien évidemment le retrait de l’acquéreur de la transaction. A contrario, l’acquéreur peut quant à lui s’échapper à de multiples reprises notamment lors du délai de rétractation ou la non-réalisation d’une condition suspensive comme l’octroi d’un prêt ou d’un permis de construire. Il faut donc être vigilant sur les points ci-dessous.
Le financement à crédit :
Point essentiel du suivi. La plupart du temps, la date de signature finale est repoussée à cause des retards pris par les banques dans le montage du financement. Et devinez pourquoi ? La lenteur administrative des banques, les conseillers submergés par les demandes etc… Il est nécessaire que les dates mentionnées sur l’avant-contrat soient respectées. C’est pour cela qu’il est préconisé de faire appel à un courtier qui s’occupe de tout pour vous. Il trouvera également à l’acquéreur le meilleur taux et assurances possibles (Demandez à connaître les partenaires que nous avons sélectionnés pour vous)
L’urbanisme :
Une fois la signature du compromis réalisée et le délai de rétractation dépassé, le notaire engage une recherche d’informations auprès de la Mairie afin de constituer le dossier d’usage. Les demandes effectuées et à suivre sont:
- La Déclaration d’Intention d’Aliéner ou plus communément DIA : La Mairie détient un droit de préemption sur tout bien de la commune. La Mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. Hors zone tendue ou commune n’aillant pas ce dispositif.
- Le certificat d’urbanisme : Il s’agit d’un document indiquant les règles d’urbanisme applicables sur un territoire donné. Il en existe deux types : le certificat d’information et le certificat opérationnel. Le certificat d’information dispose de données sur la situation de la parcelle tandis que le certificat opérationnel informe sur les possibilités et faisabilité d’un projet. Dans les deux cas, vous y retrouverez ainsi les règles d’urbanisme applicables, les limites aux droits de propriété comme les servitudes ou les zones de protection et la liste des taxes liées au territoire. Le certificat opérationnel précise la possibilité ou non de faire construire et les équipements publics desservants ledit bien.
- Certificat de non péril : Le Maire peut frapper de péril un immeuble constituant un danger pour leurs occupants, pour les immeubles contigus et tiers. Dans ce cas, le propriétaire doit assurer le relogement des locataires et notamment des travaux de grande envergure sous peine de démolition du bâtiment. Le certificat délivré par la Mairie vous informe donc que l’immeuble sujet de la vente n’est pas frappé de péril et donc parfaitement habitable.
- Certificat d’Hygiène et d’Insalubrité : Aussi important que le certificat de péril, il est complémentaire et vous apporte une réponse quant à la qualité sanitaire de l’immeuble. Un immeuble ou logement est considéré comme insalubre lorsque ses conditions d’occupation sont considérées comme dangereuses pour ses occupants. Ce certificat délivré par la Mairie vous protège dans votre achat.
- Certificat d’Alignement : Délivré généralement par la Mairie, le certificat d’alignement indique précisément les limites précises de la propriété par rapport à la voie publique. Ce document est très utile dans le cas où l’acheteur décide de faire évoluer le bien avec une extension.
- Certificat de Numérotage : Adressé par la Mairie, il précise le numéro de voirie d’une parcelle cadastrale. Le certificat est dédié à une utilité privée puisqu’il indique l’adresse exacte pour les débours de la vie quotidienne (La Poste, EDF, les Impôts etc.).
- Certificat de conformité lié à l’assainissement : Ce document permet d’assurer la parfaite information quant au ralliement du bien au réseau tout à l’égout ou non. Dans le cas où une fosse septique est présente, un diagnostic doit être réalisé pour assurer le bon état général. Le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) s’occupe de cette tâche.
Le Permis de construire :
Procédure longue, la vente sous condition suspensive d’obtention de permis de construire impose des délais sur lesquels il faut être vigilant. Le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles ou de trois mois en fonction de votre emplacement dans la commune. Puis s’ajoute à cela, le recours des tiers, où toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent la décision tacite ou expresse avec un panneau d’affichage sur le terrain. Une vente ainsi portée sur 6 à 7 mois au minimum.
Le départ d’un locataire :
Si la vente en cours est conditionnée au départ du locataire, il faut également être vigilant quant à la date à laquelle il doit donner congé. Un congé pour vente doit être délivré six mois avant la fin du bail par lettre A/R. Ainsi, à cette date, le locataire devra quitter le logement. Si ce dernier résiste ou conteste, un huissier sera alors mandaté. C’est pour cela qu’un congé délivré par voie d’huissier est préférable et donne ainsi tout pouvoir à ce dernier pour agir.
Astuce Elestim : Si le logement est vendu vide, il sera toujours intéressant de signer un acte le 2 janvier pour éviter de payer la taxe d’habitation !
