Les documents obligatoires lors d’une vente immobilière

Les documents obligatoires sont nécessaires à plusieurs étapes d’une vente immobilière. A la fois pour la mise en vente et pour la signature du compromis de vente. Le dossier à annexer à l’avant-contrat est aussi fonction du bien sujet de la vente. Cela peut être soit une maison individuelle, un bien en copropriété ou encore un terrain à bâtir. Certains sont communs à toutes les ventes, d’autres sont plus spécifiques et propres à la typologie du bien vendu.

Les documents communs à toutes les ventes :

Les documents liés aux vendeurs :

Dans le cas où le vendeur serait une personne physique, c’est à dire un particulier, les documents obligatoires sont :

• Une pièce justificative d’identité telle que la carte d’identité ou passeport
• si marié : la copie du contrat de mariage afin de savoir le régime choisi et donc l’impact que la vente va avoir sur son patrimoine
• si pacsé : certificat de PACS
• Si divorcé, le jugement de divorce
• une copie du livret de famille

Si le vendeur est une personne morale, c’est à dire une société comme par exemple une Société Civile Immobilière, des documents supplémentaires sont exigés :

• KBIS de moins de 3 mois
• une copie certifiée conforme de la délibération de l’assemblée générale autorisant la vente du bien sujet des présentes
• copie de l’état civil du représentant de la société
• statuts de la société

Les documents liés au bien immobilier :

Le vendeur doit également fournir un ensemble de documents liés au bien, afin d’informer l’acquéreur des détails de celui-ci. Le vendeur a donc un devoir d’information et de transparence envers son acheteur.

Ainsi, il doit fournir :

• L’acte notarié ou une attestation de propriété certifiée par le notaire (titre de propriété). Ce document atteste le nom du vendeur ainsi que l’adresse du bien vendu. Il contient également toute la désignation du bien, sa superficie et les spécificités à connaître.
• La Taxe Foncière : Élément important pour la prise de décision, il permet d’informer l’acheteur des taxes annuelles qui faudra provisionner.
• Les documents relatifs aux divers travaux effectués : Dans le cadre d’une rénovation ou d’une extension qui a nécessité une demande préalable à la mairie, il est obligatoire de fournir le permis de construire accordé ainsi que la déclaration d’achèvement des travaux.
• Si le bien est vendu loué, le propriétaire bailleur doit fournir le bail, les trois dernières quittances de loyer et l’état des lieux d’entrée du locataire.

A ces éléments s’ajoute le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Élément indispensable à la signature d’un avant-contrat, le dossier réunit l’intégralité des diagnostics attestant l’état du bien et ce qu’il contient. En fonction de sa composition et de la date de construction, chaque logement a un DDT qui lui est propre.

Un Dossier de Diagnostic Technique complet doit comprendre :

• Diagnostic de Performance Énergétique
• Rapport de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites
• Rapport de l’état d’installation intérieure d’électricité
• Rapport de l’état d’installation intérieure de gaz
• CREP : constat de risques d’exposition au plomb
• rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante
• Etat des Risques et Pollution, anciennement Etat des Risques Miniers et Technologiques (ERNMT)

A noter que pour un bien en copropriété, un diagnostic de superficie au sens de la loi Carrez est obligatoire.

Les documents spécifiques à la vente d’un bien en copropriété :

La vente d’un bien (appelé lot) en copropriété nécessite au vendeur de fournir davantage d’informations. Le bien étant vendu dans un ensemble de logements, ce dernier à des droits et devoirs réglementés par des documents officiels.

Les documents listés ci-dessous doivent être fourni par le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole.

• Le Règlement de Copropriété : Il s’agit d’un recueil rassemblant les devoirs et obligations de chacun des copropriétaires.
• Etat Descriptif de Division (EDD) : Réalisé par un géomètre expert, l’EDD détermine la mesure, la localisation, la quote-part de chaque lot. Ces informations viennent ainsi informer de la responsabilité du propriétaire notamment sur son implication et sa quotité aux travaux votés en Assemblée Générale.
• Les trois dernières années d’Assemblée Générale : Les comptes rendus d’Assemblée Générale permettent de donner l’état de santé de la copropriété et surtout des travaux futurs.
• Le Carnet d’Entretien : Véritable carnet de santé de la copropriété, il regroupe les contrats liés à la copropriété qu’ils soient d’entretien, d’électricité ou encore de gardiennage. Par une volonté de transparence, chaque propriétaire peut remettre en cause le professionnel mentionné lors des assemblées générales ou conseil syndical.
• L’attestation d’immatriculation de la copropriété : Chaque copropriété à l’obligation de s’enregistrer sur un registre national. L’objectif étant de répertorier toutes les copropriétés sur le territoire et se prémunir des dysfonctionnements éventuels.
• Le pré état-daté : Il s’agit d’un document non obligatoire pour un avant contrat. Cependant, les informations comprises à l’intérieur le sont depuis la loi ALUR. Il est ainsi édité par le syndic et à la charge du vendeur. Dans la pratique, la plupart des notaires l’exigent dans les annexes. Formalisé par le syndic, il donne une crédibilité aux informations et sécurise la vente. Le pré état daté indique les dépenses et crédit de la copropriété, la quote-part des charges du logement vendu, ou encore le montant des charges privatives sur du N+1 et N+2. Il réunit également tous les documents de copropriété cités ci-dessus. De plus, le pré état daté fourni le certificat de l’article 20 II qui précise que l’acquéreur n’est pas déjà propriétaire de plusieurs lots dans cette même copropriété. S’il l’est, le syndic doit préciser s’il est à jour de ses charges. Sans cela, il ne peut acheter. Ce même document est à rééditer par le Syndic le jour de l’acte définitif. Le pré état daté a un coût d’environ 200€, et 400€ pour l’état daté final. La facturation est libre et donc différente d’un syndic à un autre.
• Les trois derniers relevés de charges : Prévisionnel important pour l’acquéreur, le montant indiqué permet un transparence des coûts des lots achetés.

Les documents spécifiques à la vente d’un terrain :

Dans le cas où le sujet de la présente vente est un terrain, d’autres documents viennent compléter l’avant-contrat. Cependant, il faut discerner deux types de terrains : le terrain à bâtir ou le terrain situé dans le lotissement.

Le terrain à bâtir :

Dans le cadre de l’achat d’un terrain à bâtir, les risques sont multiples. Il est d’autant plus intéressant d’être vigilant, et d’être pointilleux afin d’éviter des déconvenues à l’acquéreur.

Ainsi, le vendeur doit fournir :

• Certificat d’arpentage : Il définit les limites de propriété en vue de l’acte notarié, remet à jour le plan cadastral et le listing des propriétaires fonciers de la commune.
• Le descriptif du terrain fourni par le géomètre expert ainsi que le certificat de bornage si l’un des voisins en fait la demande. Le bornage n’est pas obligatoire.
• L’Etat des Risques et Pollutions (ERP), ou anciennement l’Etat des Risques Miniers et Technologiques (ERNMT) : Il s’agit d’un document essentiel pour l’acquéreur car il permet d’évaluer les risques liés à l’environnement.
• Le certificat d’urbanisme opérationnel : Plus complet qu’un certificat d’urbanisme classique, il informe l’acquéreur de la présence des réseaux et de voiries.
• La Taxe Foncière : Charge supplémentaire et annuelle, la taxe foncière informe l’acquéreur du coût de cette taxe qu’il devra s’acquitter chaque année.

Le terrain situé dans un lotissement:

Si le terrain est situé dans un lotissement, la construction sera plus réglementée. Celle-ci devra respecter un cahier des charges strict.

Le vendeur doit fournir :

• Le règlement du lotissement : Rédigé par le lotisseur, il a pour objet de fixer des contraintes supplémentaires à celle d’urbanisme en vigueur. Le règlement définit l’emplacement, la destination, l’architecture et l’aménagement des bâtiments.
• Le cahier des charges : Rédigé également par le lotisseur, il organise et réglemente la vie collective dans le lotissement. Il définit ainsi les devoirs et obligations de chacun.
• La garantie d’achèvement des travaux : Cette garantie est demandée lorsque les travaux de raccordement et de voirie sont planifiés après la vente ou le blocage sur un compte séquestre chez le notaire du montant du coût des travaux.