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La signature du compromis de vente ou promesse unilatérale de vente est une étape engageante pour l’acquéreur. Un dépôt de garantie est d’ailleur versé par l’acheteur afin de sceller l’accord entre les partie et ainsi préparer la signature de l’acte définitif chez le notaire. Il existe néanmoins des voies de sortie légales qui permettent la rétractation et l’annulation du compromis, qui permettent à l’acquéreur de récupérer son dépôt de garantie immobilisé sur un compte séquestre. Découvrez toutes ces possibilités.
Le délais de rétractation du compromis de vente
La signature d’un compromis de vente s’accompagne d’un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Seul l’acheteur bénéficie de ce délai qui lui permet de changer d’avis et de revenir sur ses engagements en faisant annuler l’accord entre les parties.
Ce délais de rétractation est de 10 jours et commence au lendemain de la signature du document signé soit sous-seing privé auprès de votre agence immobilière, soit par acte notarié. Si d’aventure le jour de la signature le dossier n’était pas complet (diagnostics techniques manquant par exemple), le délai de rétractation est reporté jusqu’à ce que toutes les annexes soient entre les mains de l’acquéreur. Généralement, l’agent immobilier ou l’office notarial adresse tous ces documents par lettre avec accusé de réception.
Afin d’activer son droit de rétractation, l’acquéreur doit envoyé un recommandé au vendeur ou à l’agence immobilière ou encore au notaire si la signature à eu lieu devant notaire. Il n’est pas nécessaire de motiver sa demande, toute annulation pendant le délai légal de rétractation peut se faire sans motif particulier.
Une clause suspensive non levée.
Comme leur nom l’indique, les clauses suspensives sont là pour permettre à l’acquéreur de suspendre la vente avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, si jamais une de ces clauses n’était pas levée.
Il existe plusieurs clauses suspensives possibles :
- le refus de prêt par une banque (sous condition) qui met généralement en péril le plan de financement de l’acquéreur.
- l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative (ex : construction d’une maison ou d’une piscine creusée)
- Si la mairie ou le locataire en place préempte sur la vente, c’est à dire qu’elle ou qu’il se substitue à l’acquéreur,
- l’apparition d’une servitude
- La réalisation d’une vente préalable pour éviter de recourir à un prêt relais par exemple (cas de la vente en cascade)
Attention, pour pouvoir être utilisée, une clause suspensive doit figurer sur le compromis de vente qui a été signé. Prenez donc bien soin de lire le document et d’envisager tous les scénarios possibles pour vous protéger. Que vous soyez acheteur ou vendeur. Il suffit qu’une seule des clauses suspensives prévues au contrat ne se réalise pas pour faire annuler un compromis de vente.
Signature de l’acte authentique : que se passe-t-il si l’une des parties ne se présente pas ?
C’est un motif d’annulation de la vente. La “carence”, c’est comme cela que le jargon de la profession qualifie cet événement. Le fait que l’une ou l’autre des deux partie ne se présente pas à la convocation du notaire pour signer l’acte de vente.
Néanmoins, la carence peut-être plus douloureuse financièrement que les autres motifs d’annulation. En effet, la partie lésée peut tenter d’obtenir par voie judiciaire un dédommagement. Quelle qu’en soit la raison, le notaire va rédiger un procès-verbal afin de prendre acte de la carence et d’avoir une preuve légale de son occurrence.
L’annulation du compromis pour sinistre
Ce cas de figure n’arrive que très rarement. Si après le compromis de vente et avant le rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte définitif, le logement est endommagé jusqu’à devenir « impropre à sa destination », alors l’acheteur peut demander à ce que la vente soit annuler. Pour être activée, cette clause doit obligatoirement avoir été prévu dans le contrat.
Les indemnités versés au vendeur en cas de rétractation
Si l’annulation du compromis de vente intervient pendant le délai légal ou à cause d’une condition suspensive, le vendeur ne pourra pas obtenir réparation.
En revanche, si le compromis de vente se conclut par une carence de l’acquéreur ou pour tout autre motif, le vendeur peut obtenir une indemnisation. Il faut pour cela que l’avant-contrat (le compromis de vente) prévoit une clause de dédit, ou une clause pénale. son montant varie généralement entre 5 % et 10 % du montant de la transaction immobilière. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur pourra dans ce cas servir à régler le montant dû. Si, l’annulation intervient en l’absence de clause de dédit ou de clause pénale, le vendeur pourra toujours intenter une action en justice pour essayer d’obtenir l’exécution de la vente. Mais bien souvent, face à la lourdeur de telles procédures, la partie lésée se contentera d’abandonner purement et simplement le projet immobilier pour confier à nouveau la vente à l’agence immobilière en signant un nouveau mandat de vente.
