Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Avant tout, un projet de vente immobilière commence par une bonne estimation immobilière. Très souvent, nous nous informons autour de nous, sur les réseaux sociaux et sites internet afin de fixer un prix de vente. Néanmoins, il demeure difficile de déterminer le juste prix car chaque bien est unique et présente ses propres particularités (emplacement, prestations, histoire, consommation énergétique, type de chauffage, environnement etc.). C’est en cela que le rôle des agences immobilières devient indispensable. Il maîtrise le secteur sur lequel votre bien est situé. L’estimation immobilière répond à des critères essentiels mais également à une analyse précise du marché et des événements sociaux, locaux comme le développement urbain d’une commune ou d’un quartier.

Estimer un bien immobilier gratuitement

Aujourd’hui, c’est assez facile de faire estimer gratuitement votre appartement ou maison. En effet, les agences immobilière incluent systématiquement dans leurs services “l’estimation immobilière gratuite”.

L’estimation d’un bien immobilier en ligne :

Dites-vous que ce n’est qu’une première étape avant l’estimation définitive de votre bien immobilier. Mais cela peut vous donner une idée, notamment sur des sites comme MeilleursAgents.com dont nous sommes partenaire. C’est une façon simple et rapide d’obtenir une première fourchette de prix qui permettra par la suite de déterminer la valeur de votre bien. Cependant, ce procédé a ses limites car chaque bien immobilier est unique et présente des spécificités qui peuvent influer sur le prix de vente. D’ailleurs, si vous vous amusez à réaliser plusieurs estimations sur des simulateurs différents, vous constaterez que les résultats seront différent. Cette estimation en ligne est s’apparente à un simulateur, c’est souvent une suite d’algorithmes qui utilisent des bases de données pour fournir une évaluation gratuite. C’est donc une étude « à la louche ». Il faudra par la suite obligatoirement affiner les estimations fournies pour quelles soient réalistes et précises. La marge d’erreur est souvent de l’ordre de 20 à 30 % par rapport à la réalité du marché immobilier local. Que ce soit à la hausse ou à la baisse.

Pourquoi faire appel à une agence immobilière locale ?

Les agences immobilière proposent également de vous fournir une estimation gratuite, sans engagement de votre part. Leur connaissance du marché local est leur atout majeur, complémentaire aux données immobilières et aux ordinateurs. A charge ensuite à l’agent immobilier de bien faire son travail et de bien évaluer la valeur réelle de votre logement, en fonction notamment des biens similaires actuellement à la vente sur le même secteur géographique, ou qui ont récemment été vendus. Généralement, si vous jugez que le bien immobilier est correctement estimé en fonction des arguments avancés par l’agent immobilier dans son dossier d’estimation, et que les honoraires de l’agence vous conviennent, vous pouvez lui faire confiance et signer un mandat de vente. A voir ensuite si vous préférez signer un mandat de vente exclusif ou un mandat simple.

Si vous êtes sûr de vous, vous pouvez aussi décider de fixer le prix vous même, en fonction du contenu de l’estimation en ligne et de vos recherches. Gardez néanmoins en tête qu’il faut vraiment éviter de vous positionner sur un prix trop élevé par rapport au marché. Vous risquez alors d’entrer dans un processus de vente long et compliqué. Vous allez soit vous confronter uniquement à des acheteurs potentiels qui souhaitent négocier en permanence, soit vous allez devoir baisser le prix parce que vous n’avez pas de visites. Vous aurez alors perdu du temps, et en plus vous risquez de vous retrouver confronté à des acheteurs qui veulent profiter de l’occasion pour tenter de négocier encore plus. En moyenne, un bien mis en vente au bon prix, se vend 2 à 3 fois plus rapidement qu’un bien surévalué . C’est toujours très compliqué de justifier auprès d’acheteurs potentiels pourquoi vous avez décidé de baisser le prix de votre maison ou appartement.

Comment bien choisir l’agence immobilière ?

Plusieurs éléments peuvent vous aiguiller dans votre recherche.

Vous pouvez commencer par interroger votre entourage, le bouche à oreille fonctionne très bien dans l’immobilier. Et rien ne vaut l’expérience positive d’un proche pour vous rassurer sur le sérieux d’un professionnel de l’immobilier. Vous pouvez également consulter les avis sur internet. Pour ce faire, assurez-vous de consulter des avis certifiés et vérifiés, comme sur le site Immovidsor.com par exemple ou dans l’annuaire MeilleursAgents.com.

Dans tous les cas, vérifiez que l’entreprise est bien titulaire de la Carte Transaction (Carte T) délivrée par la CCI (Chambre du Commerce et de l’Industrie). Aucune société ne peut exercer l’activité d’agence immobilière sans cette carte T.

La bonne méthode pour estimer au mieux un bien immobilier

Pour fournir une estimation réaliste, l’agence immobilière va s’appuyer sur plusieurs éléments. D’une part, sur sa connaissance et son expertise du marché immobilier local. D’autre part, sur des outils payant de collecte de données immobilières auxquels seuls les professionnels de l’immobilier peuvent avoir accès. Enfin, elle va pouvoir compter sur l’expérience de ses collaborateurs qui maîtrisent tous les critères qui peuvent influer sur le prix de vente. Tous ces éléments, vous allez pouvoir les retrouver dans un dossier complet : le dossier d’estimation.

Quels sont les différents critères pris en compte dans une estimation immobilière?

L’adresse du bien :

“L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement”.

Tout commence par l’emplacement. Dans chaque commune, certaines adresses influent très fortement sur le résultat de l’expertise immobilière. Les prix au mètre-carré en coeur de ville ou dans certains quartiers en particulier (du fait de leur positionnement ou de leur histoire) sont souvent plus élevés qu’ailleurs. En effet, dans toutes les villes de France, il y a des quartiers plus ou moins recherchés, à la mode ou délaissés.

Si vous êtes acheteur, que ce soit pour en faire votre résidence principale ou pour un investissement locatif, intéressez-vous au devenir des quartiers. C’est de cette manière que l’on peut “miser” sur des emplacements en devenir. 

L’environnement :

La qualité de vie autour de votre logement influence également le prix au mètre carré. L’environnement peut donc être un plus, ou un moins dans certains cas. Cette notion est très personnelle car chacun à sa propre définition de ce qu’est l’environnement idéal. Mais il y a des tendances communes à tous les acquéreurs. Les nuisances sonores sont très rarement des atouts. En revanche, la proximité des commodités c’est clairement un plus : transport en commun, commerces alimentaires à proximité, écoles …La proximité de la verdure est également un véritable argument de vente.

Les prestations du bien immobilier :

La notion de “prestations” pour un bien immobilier englobe différents éléments. C’est tout ce que votre appartement ou votre maison dispose de plus que les autres. Par exemple, ce peut-être une meilleure exposition, un parquet massif plutôt qu’un stratifié, un agencement des pièces optimisé ou encore la présence d’un extérieur comme une terrasse ou un balcon. Sur Bordeaux Métropole, la piscine est clairement un plus. Dans d’autres villes, c’est moins le cas. Si vous vendez un appartement, les prix varient souvent en fonction de l’étage auquel il est situé. En effet, un T2 ou T3 en rez-de-chaussé, ne se vendra pas au même prix, qu’un appartement identique au 1er ou au 2ème étage. En appartement, les petites copropriétés peuvent aussi être un plus. Même s’il y a toujours des exceptions. Certains acquéreurs pourraient préférer un appartement en rez-de-chaussée dans une grande copropriété, selon l’environnement, l’emplacement et les prestations de la résidence dans laquelle il est situé. 

L’état général du bien immobilier :

L’état général de votre appartement ou de votre maison contribuera également ) déterminer son prix de vente. Parfois, quand c’est possible financièrement, il est même recommandé de réaliser certains travaux avant la mise en vente. Cela peut influer significativement sur le prix, et surtout sur le délais de vente. Il existe deux types de travaux: les « gros » travaux et les travaux de « rafraîchissement ». Votre conseiller Elestim étudiera avec vous quelle plus-value pourrait apporter la réalisation de ces travaux et, le cas échéant, vous mettre en relation avec des professionnels du métier. En effet, ce n’est pas une science exacte. Ce n’est pas parce que vous rénovez votre bien que vous le vendrez forcément plus cher. Tout s’étudie en amont en fonction du coût des travaux et des prix du marché.

Dernier élément pouvant jouer sur le prix de vente, c’est l’état des parties communes dans une copropriété, et les travaux à prévoir.

Cas pratique : comment estimer une maison ?

Pour estimer une maison, l’agent immobilier va prendre en compte de nombreux paramètres qui peuvent participer à l’augmentation ou à la diminution de sa valeur. Dans un premier temps, l’évaluation de base se fait sur des critères simples.

• Les critères principaux qui influent sur la valeur d’une maison
• La surface du logement.
• Le prix au m2 pratiqué dans la région et le secteur pour des biens comparables.
• L’état des installations (électricité, plomberie, isolation, toiture) et l’année de construction de la maison.
• L’aspect visuel (peinture, tapisserie, usure des sols).
• Le mode de chauffage
• Le niveau des impôts locaux.

D’autres éléments vont également impacter son estimation :

Est-ce une maison de plain pieds ou avec un étage ?

Que dit le PLU sur les possibilités d’agrandissement de la Maison ? 

Quel est le niveau de luminosité dans les pièces de vie ? 

L’organisation globale des pièces est-elle fonctionnelle ?

Cuisine équipée ou non ? Récente ou ancienne ?

Quelle est la surface du Terrain ? Possibilité de diviser la parcelle ? Le terrain est-il piscinable ?

Comment sont entretenus les extérieurs ? 

Présence ou non d’une Vis-à-vis ? 

La distance avec les écoles, collèges et Lycées, ainsi que la proximité avec le centre-ville. 

Présence d’un Parc à proximité ou d’une aire de jeux pour les enfants.