Le prix de vente d’un bien immobilier

Que vous décidiez de vendre par une agence immobilière ou de particulier à particulier, pour réussir la vente de votre logement il est impératif de commencer par comprendre la notion de prix d’un bien immobilier. Qu’est-ce que le prix net vendeur par rapport au prix FAI ou HAI ? Quels sont les différentes façon d’estimer le prix d’un appartement ou d’une maison en fonction du marché immobilier ?

Fixer le prix de vente d’un bien immobilier fait partie des premières étapes de la vente immobilière. On vous explique tout cela dans cette rubrique.

Qu’est-ce que le prix net vendeur ?

Le prix net vendeur correspond à ce que le propriétaire va réellement touché après la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (avant fiscalité sur la plus-value immobilière le cas échéant). Ce n’est pas le prix affiché sur les annonces immobilières puisque ce dernier inclut les frais d’agence. On parle d’ailleurs sur les annonces de prix FAI (Frais d’Agence inclus) ou HAI (Honoraires d’Agence Inclus). Ce n’est pas non plus le prix que l’acquéreur va réellement payé puisque le prix d’achat d’un bien immobilier inclut également les frais de notaire. 

Aussi, quand un professionnel de l’immobilier vous révèle à combien il estime le prix de vente de votre maison ou appartement, faites vous préciser s’il s’agit du prix incluant la commission de l’agence ou du montant que vous allez réellement encaisser.

L’estimation de votre bien immobilier

L’estimation de votre bien immobilier, c’est une étape importante dans toute transaction immobilière. Une erreur sur le prix de vente peut vous faire perdre énormément de temps dans votre projet immobilier. Ne confondez pas prix auquel vous aimeriez vendre et prix auquel vous pouvez vendre compte tenu des prix pratiqués sur votre secteur. Pour ne pas se tromper, vous pouvez faire appel à des professionnels de l’immobilier en sollicitant plusieurs agences immobilières pour confronter leur point de vue, ou procéder à des estimations en ligne grâce aux simulateurs que vous pouvez trouver sur différents portail internet de référence. 

L’estimation en ligne

Vous pouvez effectuer une estimation immobilière gratuite sur différents sites internet. Ces estimations en ligne sont généralement sans engagement. Ces sites ont à leur disposition des outils d’estimation qui fournissent généralement une estimation approximative, une fourchette de prix. Cette estimation va être déterminée en fonction des prix au mètre carré moyens pratiqués autour de chez vous. Les marges d’erreur peuvent parfois être importante, aussi ne prenez pas pour argent comptant les résultats de vos simulations. La fiabilité des estimations est encore très discutable. Cela permet néanmoins d’avoir un premier avis de la valeur de votre appartement ou maison. Après, c’est à vous d’utiliser ces informations pour estimer la valeur réelle de votre bien, en fonction du marché local, pour fixer le prix définitif que vous souhaitez faire figurer sur les annonces. C’est un exercice qui peut s’avérer complexe, surtout si c’est votre première estimation. Vous pouvez alors formuler une demande d’estimation auprès d’une agence immobilière locale qui prendra le relais.

L’estimation par une agence immobilière

Les agences immobilières ont une bonne connaissance du marché immobilier local. Elles ont généralement déjà vendu un ou plusieurs biens autour de votre logement. Et même si elles n’ont pas encore eu l’occasion de vendre un bien sur votre secteur, cela ne veut pas dire qu’elles ne connaissent pas les prix du marché. En effet, les professionnels de l’immobilier paient généralement des abonnements auprès de sociétés spécialisées (ex : Yanport ou PriceHubble) qui traitent les données des grands portails immobiliers en quasi-temps réel pour garantir les dernières statistiques et évolutions des prix sur un secteur donné. L’analyse de ces données immobilières permettent à l’expert immobilier de rendre à son client vendeur un dossier d’estimation précis. L’estimation par une agence immobilière est donc beaucoup plus fiable qu’une simple estimation en ligne.

Les critères à prendre en compte pour estimer un bien

Établir une estimation, ce n’est pas juste regarder sur un graphique les prix du marché immobilier local, et multiplier cette information par la superficie carrez du logement. Il y a de nombreux critères à prendre en compte quand on estime la valeur d’un bien immobilier. Surtout quand on souhaite estimer correctement le bien, à sa juste valeur.

Les biens alentours

Une des premières choses à faire, c’est d’analyser la concurrence. Y a-t-il déjà des biens en vente dans le même secteur, et à quel prix ? Pour cela, une étude de marché approfondie est nécessaire en consultant les différents portails d’annonces immobilières (Leboncoin.fr, Seloger.com, A vendre à Louer, Paru Vendu etc.). 

Ensuite, pour affiner votre analyse, vous devez vous renseigner sur les dernières ventes immobilières constatées sur votre secteur. Pour information, vous pouvez connaître le prix d’un logement en vous rendant sur le service gratuit de consultation des transactions immobilières (Etalab) qui référence les opérations intervenues en France au cours des 5 dernières années. Les données contenues sont issues des actes notariés et des informations cadastrales. Ce service a été mis sur pieds par l’Etat français en partenariat avec les notaires de France.

Les éléments qui peuvent influer sur la valeur de votre maison ou appartement 

Estimez votre bien, ce n’est pas une science exacte, comme quand on suit à la lettre une recette de cuisine où là, on a peu de chance de se tromper. il y a toujours des éléments irrationnels qui peuvent intervenir dans la psychologie de l’acheteur. En tant que professionnel de l’immobilier, on recherche toujours l’effet “coup de coeur” chez l’acheteur, cela évite généralement d’entrer dans une négociation sur le prix. 

Néanmoins, il y a des éléments connu à l’avance qui peuvent influer sur le prix. A la hausse, comme à la baisse. En voici quelques uns : 

• L’adresse
• L’environnement (verdure, écoles, commerces de proximité, transports)
• L’état général de l’immeuble ou de la maison (travaux à prévoir ou non)
• L’exposition
• Les charges de copropriété quand il y en a
• Le plan : agencement et organisation des pièces, les volumes etc…
• La performance énergétique
• Pour un appartement : l’étage et la présence ou non d’un ascenseur 

Enfin, un bien immobilier loué, sera généralement moins bien valorisé qu’un bien dans lequel il n’y a pas de locataires.

Les commissions d’agence immobilière à Bordeaux

Le niveau des frais d’agence à Bordeaux suit la tendance observée depuis plusieurs années dans toutes les grandes métropoles de France. Il est à la hausse. La raison principale, c’est l’augmentation régulière des prix au fil des ans. En effet, les commissions d’agence sont généralement exprimé en pourcentage du prix net vendeur. En moyenne, elles sont de 5%, la fourchette se situant entre 3% et 8 % selon la valeur des biens des vendeurs. Aussi, si les prix au mètre-carré sont en hausse, alors le montant des honoraires d’agence suit cette même progression. Avec une particularité pour la métropole bordelaise par rapport à d’autres métropoles française, c’est que cette augmentation des prix immobiliers et donc des frais d’agence s’est accélérée depuis 2015, avec l’arrivée de la LGV mise en service officiellement en 2017.

C’est la raison pour laquelle, des entreprises telles que Elestim ont vu le jour en proposant une tarification au forfait, quelle que soit la valeur du bien mise en vente. L’objectif étant de redonner du pouvoir d’investissement aux vendeurs (moins de frais d’agence, c’est un prix net vendeur plus important) en proposant des honoraires plus juste, et plus transparent pour tout le monde.