Compromis de vente : faut-il obligatoirement passer devant notaire ?

Avant la signature de l’acte authentique de vente qui marquera la fin de la transaction immobilière, il faut d’abord procéder à la rédaction et à la signature du compromis de vente. Il s’agit d’un avant-contrat que vous pouvez rédiger et signer sans notaire, entre particuliers ou avec l’aide d’une agence immobilière. Nous expliquons ici les points d’attentions et le formalisme à respecter.

L’intérêt de signer un compromis de vente sans notaire

L’intérêt de signer votre compromis de vente sans notaire, c’est avant tout de gagner du temps. En effet, l’agence immobilière est tout à fait habilité pour la rédaction de cet avant-contrat et pourra préparer le document dans les plus bref délais pour faire gagner du temps aussi bien aux acquéreurs qu’aux vendeurs. D’autant qu’avec les outils digitaux modernes, il est tout à fait possible de signer ce document à distance, grâce à la signature électronique.

Signer un compromis de vente sans notaire, est-ce valable ?

L’article 1589 du Code Civil, définit le compromis de vente comme une convention par laquelle l’acheteur et le vendeur s’engagent à donner leur consentement mutuel pour la vente à venir. C’est la première étape du processus de vente immobilière. Ses différentes clauses doivent notamment préciser les modalités et les conditions de l’acte de vente immobilier. C’est donc un document très important, pour autant, il n’est pas obligatoire de passer de devant notaire pour signer ce document. En effet, l’article précise également que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » La vente est considérée « parfaite » dès lors qu’un contrat affirme l’accord entre acheteur et vendeur. Un accord sous-seing privé est donc tout à fait possible.

Quel est l’intérêt ?

Deux avantages à ne pas passer devant notaire :  

• Sceller un accord rapidement sous-seing privé, sans avoir à attendre un rendez-vous. En effet, selon votre ville et selon la période de l’année, les notaires peuvent être très pris et peu disponibles. 
• Faire des économies et éviter le coût des émoluments du notaire.

Comment signer un compromis de vente sans notaire ?

Il s’agit du même formalisme à respecter que lors de la signature du compromis de vente devant notaire. Des mentions obligatoires sont notamment à faire figurer dans cet avant-contrat, telles que l’identité des parties, l’adresse et la description du bien (équipements, éventuelles hypothèques ou servitudes grevant le bien immobilier par exemple). C’est au vendeur de proposer sa version du contrat (promesse synallagmatique de vente) à l’acheteur, qui peut négocier certaines clauses.

 Le propriétaire doit ensuite annexer un certain nombre de documents obligatoires pour se conformer à la réglementation et s’assurer de la légalité du contrat. Ensuite, une fois le dossier complet, les deux parties peuvent se rencontrer et signer le compromis, avant de le transmettre au notaire pour préparer la réception de l’acte définitif. Si le formalisme est bien respecté, un compromis de vente sous seing privé dispose de la même légalité qu’un document enregistré devant notaire. Cependant, il est nécessaire d’être extrêmement vigilant sur un certain nombre de points et sur la forme légale de la rédaction. 

L’agent immobilier vous aidera à garantir la légalité du compromis de vente si vous préférez opter pour la rédaction sous seing privé. En effet, les agences immobilières disposent de modèles de compromis de vente à jour garantissant la validité du contrat.

Les documents obligatoires à annexer au compromis de vente

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Depuis 1996, la liste des diagnostics immobiliers obligatoires ne cesse de s’allonger. Ils sont au nombre de neuf et certains doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ils permettent d’informer l’acheteur sur l’état du bien et doivent obligatoirement être annexé au compromis de vente, on parle de Dossier de Diagnostic Technique. 

Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires : 

• Diagnostic amiante
• Diagnostic plomb
• Diagnostic termites
• Diagnostic gaz
• Diagnostic électricité
• Diagnostic de performance énergétique
• Etat des risques et pollutions

Les autres documents à annexer pour les logements en copropriété

La loi ALUR de 2014 est venu encore renforcé le devoir d’information des propriétaires-vendeurs vis à vis des acheteurs potentiels. Ces obligations ne concernent pas les maisons individuelles mais les logements en copropriété. Les vendeurs doivent annexer plusieurs autres documents à leur compromis de vente. Pour obtenir ces documents, les vendeurs doivent s’adresser au syndic de copropriété, qui facture généralement la prestation. Ils permettent à l’acheteur de savoir exactement quelle est la situation de la copropriété et du lot qu’il va acheter. Les documents à annexer au compromis de vente incluent les suivants :

• Règlement de copropriété
• Etat descriptif de l’indivision
• Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Diagnostic technique global de l’immeuble
• Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
• Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Quels sont les risques ?

Si le formalisme du compromis de vente n’est pas conforme, il y a deux conséquences possibles. La caducité du contrat ou le report du délais de rétractation de l’acheteur.

Notamment, s’il manquait une pièce dans les annexes, le délai de rétractation de l’acquéreur (dix jours) serait décalé jusqu’à la réception de tous les documents obligatoires. Il est conseillé d’ailleurs de faire parvenir à l’acheteur son exemplaire du compromis de vente ainsi que tous les documents annexes par lettre recommandée avec accusé de réception.