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Pour qu’une vente immobilière à Bordeaux soit un succès à la fois pour les acquéreurs et les vendeurs, nous avons identifié 9 étapes clés à respecter. On vous décrypte ici ces étapes et on vous explique pourquoi c’est important de les respecter.
1. L’estimation immobilière
C’est LE point de départ de votre projet de vente. Toute transaction immobilière débute par une bonne estimation du prix de vente de votre logement, en fonction notamment des prix du marché immobilier pratiqués sur votre secteur. C’est une étape importante. Il ne faut pas surévaluer la valeur de votre appartement ou de votre maison au risque qu’il ou qu’elle mette beaucoup de temps à se vendre. Et un bien immobilier qui reste trop longtemps à la vente, peut rendre les acheteurs potentiels suspicieux et frileux à l’idée de faire une offre d’achat après leur première visite. Cela les incite même souvent à négocier. Ne sous estimez donc pas l’importance de déterminer le prix juste dès le départ.
Pour ce faire, vous pouvez soit décider de faire votre propre étude comparative des biens actuellement à la vente dans votre secteur ou faire appel à une ou plusieurs agences immobilières afin de comparer les avis.
2. La rédaction des annonces
90% à 95% des acheteurs commencent leur recherche de maison ou d’appartement sur internet. C’est pourquoi, pour susciter leur intérêt, il faut absolument créer des annonces immobilières efficaces.
Voici quelques recommandations :
- Soyez complet et clair dans la description du logement. Les acheteurs aiment avoir tous les détails dans l’annonce
- Privilégiez des phrases courtes et simples
- N’évoquez que les points positifs. Ce qui est négatif pour vous, ne l’ai pas forcément pour tout le monde.
- Évitez de trop en faire, trop de superlatifs peut paraître suspect
- Soignez le texte pour qu’il soit agréable à lire
- Faites de belles photos, une fois que tout est bien rangé. N’hésitez pas à déplacer des meubles pour libérer de l’espace avant de faire intervenir le photographe.
3. Faire établir les diagnostics immobiliers obligatoires
La loi impose au vendeur de faire établir par un professionnel certifié certains diagnostics immobiliers pour que la transaction immobilière puisse aboutir. On parle DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Ce dossier doit être finalisé pour la signature du compromis de vente. Ces éléments sont d’ailleurs systématiquement réclamés par l’office notarial, pour la signature de l’acte authentique. L’objectif étant d’informer l’acheteur sur l’état du bien immobilier qu’il achète. Il est cependant nécessaire de réaliser spécifiquement le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour la mise en vente sur internet ou en agence conformément au décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010.
Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires :
- DPE : définir la consommation énergétique de votre logement
- Diagnostic amiante : pour les logements construits avant 1997
- Diagnostic Carrez : obligatoire dans les copropriétés
- Diagnostic plomb : pour les logements construits avant 1949
- Diagnostic termites : certaines zones définies par arrêté préfectoral
- État des Risques et Pollutions : ERP
- Diagnostic gaz : pour les installations de plus de 15 ans
- Diagnostic électrique : obligatoire pour les installation de 15 ans et plus
- Diagnostic assainissement non collectif
- Le diagnostic « état des nuisances sonores aériennes » (obligatoire dans certaines zones géographiques conformément à article L. 112-6 du code de l’urbanisme)
4. Collecter les documents obligatoires pour la mise en vente
Les documents obligatoires sont à la fois nécessaires pour la mise en vente et pour la signature du compromis de vente.
Certains documents concernent le vendeur et différent le type de personne, qu’elle soit physique ou morale. Ce sont des documents permettant notamment de les identifier (ex : pièce d’identité ou K-Bis de moins de 3 mois).
Le vendeur doit également fournir des documents qui concernent le bien immobilier en lui même pour répondre à son obligation d’information et de transparence vis à vis de l’acquéreur. Il s’agit notamment de l’acte notarié, de la dernière taxe foncière, des documents relatifs aux divers travaux effectués par le vendeur et du Dossier de Diagnostic Technique.
Notez que pour les biens immobiliers en copropriété et pour la vente de terrains, d’autres documents spécifiques sont à fournir. Retrouvez la liste des documents obligatoires.
5. Organiser le bon déroulement des visites
Faire visiter son bien immobilier à des étrangers, c’est un exercice qui peut s’avérer délicat. Pour le coup, l’agence aura beaucoup plus de facilité à répondre aux objections ou critiques des acheteurs potentiels que vous, qui êtes généralement impliqué émotionnellement dans le projet. En effet, les professionnels de l’immobilier ont généralement, une neutralité bienveillante qui rassure les acquéreurs.
Pour qu’une visite se déroule bien, il faut mettre les visiteurs dans les meilleures conditions possibles. C’est pourquoi, il est important de bien préparer ses visites. Notamment, dégager les espaces au maximum et enlever les éléments de décoration trop personnels, pour laisser les visiteurs se projeter au maximum dans votre logement. Parfois même, il ne faut pas hésiter à engager quelques travaux de rénovation ou réaliser un petit rafraîchissement des peintures, ou même les sols.
6. Sélectionner les offres d’achat
Après plusieurs visites, vous allez recevoir certainement plusieurs offres d’achat. C’est bon signe, cela veut dire que les acheteurs ont un réel intérêt pour votre appartement ou votre maison. Si l’offre est faites au prix, théoriquement le vendeur ne peut se soustraire à la vente, il est obligé d’accepter. Si l’offre est faites en dessous du prix proposé, à ce moment là une négociation s’installe entre les deux parties.
La négociation est grandement facilité par l’intervention d’un tier de confiance en la personne de l’agent immobilier. Il va défendre son client vendeur tout en prenant en compte les arguments avancés par les acheteurs pour défendre leur offre. C’est un vrai plus dans les discussions que de passer par une agence immobilière.
Si vous recevez plusieurs offres en dessous du prix proposé, vous aurez alors l’embarras du choix pour sélectionner l’offre qui vous convient le mieux. Attention, bien souvent on peut naturellement avoir tendance à s’orienter vers le meilleur offrant. Mais il y a d’autres paramètres à prendre en compte comme la solidité du plan de financement de l’acheteur.
7. La signature du compromis de vente
L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis de vente qui fixe l’accord entre le vendeur et l’acquéreur sur les conditions de la vente. On y retrouve notamment les éventuelles clauses suspensives, qui mettraient fin à l’accord entre les parties si jamais elles n’étaient pas levées avant la date de signature de l’acte authentique chez le notaire (ex : clause suspensive d’octroi de permis de construire, condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire etc…). Les agences immobilières sont habilitées à rédiger les compromis de vente, il n’est pas nécessaire de signer chez le notaire pour finaliser cet “avant-contrat”.
Notons que lors de la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation incompressible de 10 jours. Vient ensuite la signature de l’acte de vente chez le notaire.
8. La signature de l’acte de vente chez le notaire
La signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, c’est l’ultime étape de votre projet de vente, elle intervient après la signature de la promesse de vente. Généralement 3 à 4 mois après. Le temps pour :
- le notaire de vérifier qu’aucun droit de préemption ne s’applique (locataire ou Mairie) et de vérifier que toutes les pièces du dossier sont conformes
- l’acheteur de faire les démarches auprès de sa banque ou d’un courtier en crédit immobilier pour obtenir une offre de prêt et, le cas échéant, d’obtenir son permis de construire auprès de la Mairie s’il s’agit de l’achat d’un terrain
- Le vendeur de lever toutes les conditions suspensives qui le concerne, par exemple la réalisation de travaux notifiés dans la promesse de vente.
9. Le cas spécifique du congé pour vente
Le propriétaire peut donner congé au locataire parce qu’il veut vendre le logement. Il doit alors lui donner congé au moyen d’une lettre de congé.
Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement et bénéficie d’un droit de préemption, sous certaines conditions.
