AGENCE IMMOBILIÈRE ELESTIM À

Bordeaux Caudéran

Avant 1789, le quartier de Caudéran n’existait pas. Ce dernier faisait partie d’un plan plus vaste sous l’Ancien Régime, placé sous une seigneurie de Saint-Seurin jusqu’à la ville que l’on appelle aujourd’hui Le Bouscat.

Ce n’est que le 22 décembre 1789 par décret royal que Caudéran devient une véritable commune indépendante. Initialement, ses frontières s’étendent au-delà du boaulevard Président-Wilson jusqu’aux rues Ulysse-Gayon, Ernest-Renan, Mondenard, cours Saint-Médard, rue Chevalier et rue d’Arès. Avec plus de 2 100 habitants, Caudéran élit son premier maire, Jean-Jacques Larrieu.

Poumon de Caudéran et de la région bordelaise, le Parc Bordelais ouvre au public le 12 mai 1864. Les 28 ha du parc étaient à l’origine des parcelles agricoles et forestières, dont 7 ha de vignes. Le parc est aménagé avec des sentiers de promenade, de grandes allées ombragées d’arbres, un parc animalier, un théâtre de guignol, des plans d’eau et des zones boisées. Le quartier de Caudéran abrite également le golf bordelais 18 trous, l’un des plus anciens de France.

En 1864, les terres sont vendues à une société anonyme pour la modique somme de 500 000 francs pour y installer un parc. Le projet n’ira pas à son terme et profitera à Bordeaux en 1882.

Caudéran voit son territoire diminué en 1865. La création des boulevards annexe une partie de la commune. Ainsi, l’hôpital militaire Bel-Orme, le couvent des Dames de la Visitation, le dépôt de mendicité de la rue Terre-Nègre, l’usine à gaz, le cimetière protestant et de nombreux lieux de plaisir dont Vincennes arrivèrent dans les mains de Bordeaux.

L’annexion fut complète lors d’un vote par le Conseil municipal le 28 février 1964. Puis approuvée par un arrêté préfectoral le 22 février 1965. C’est à partir de ce moment-là que Caudéran se transforme en un quartier de Bordeaux.

Caudéran, un quartier pavillonnaire et quadragénaire

Surnommé le Neuilly bordelais, Caudéran représente aujourd’hui la « banlieue » huppée de Bordeaux. Au-delà des boulevards, ce quartier est d’autant plus demandé de par sa proximité du centre-ville et son caractère très paisible. Architecturalement, Caudéran a gardé des bâtiments emblématiques de la région tels que des chartreuses et échoppes.

Très résidentiel, Caudéran est un quartier calme et idéal pour la vie de famille : il compte de nombreux espaces verts, plusieurs écoles, notamment des établissements privés réputés. Caudéran est réputé pour ses belles maisons individuelles (maisons anciennes, maisons d’architectes entièrement rénovées, maisons de ville…) avec terrains privés et ses habitats collectifs en copropriété, avec terrasses, dotés de parcs, squares, allées et grands arbres. Apparus à partir des années 80, ces immeubles font partie intégrante du charme du secteur. À proximité du centre-ville de Bordeaux et de toutes commodités, Caudéran offre une belle qualité de vie. Petit bémol : le quartier compte de nombreuses lignes de bus mais n’est pas desservi par le tram.

Quartier calme, le plus vaste et le plus peuplé de Bordeaux, il accueille également la tranche d’habitants la plus âgée. C’est un quartier très prisé par les quadragénaires aisés. Les prix de l’immobilier y sont en moyenne de 3 977 euros/m2 pour un appartement et de 5 884 euros/m2 pour une maison.

Cette tendance est tout de même en évolution. De nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour et proposent des appartements neufs « abordables » du T1 au T5. Ainsi, un nouveau souffle arrive en laissant place à la jeunesse.

Caudéran, par son côté « village », manquait de dynamisme. Mais, sa proximité à Mérignac et son aéroport, et son emplacement proche du centre-ville de Bordeaux, changent les habitudes.

Investir à Caudéran, le conseil d’Elestim

Caudéran est un quartier plus résidentiel que d’autres quartiers de Bordeaux. Par ailleurs, la proportion de propriétaires occupants y est plus importante que le nombre de foyers louant leur résidence principale.

Ainsi, si vous envisagez un investissement locatif, il est préférable d’oublier les petites surfaces au profit d’appartements à vendre de type T2 et T3, au minimum de 50 m². Ces biens conviennent à de jeunes couples ou personnes seules souhaitant calme et proximité avec le centre de Bordeaux. Aussi, votre projet immobilier aura plus de chances d’être rentable avec un taux de vacance moindre, pour des loyers récurrents.

Selon votre budget, vous pouvez aussi acheter un appartement de type T4 ou un bien d’une surface supérieure pour le mettre en location. Cela ne vous empêchera pas de louer le bien, mais gardez en tête qu’en cas de revente, il sera plus difficile de le récupérer pour le vendre vide avant le terme du bail. Des programmes immobiliers neufs sont en cours de réalisation dans le quartier et vous permettent donc d’investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, via le dispositif Pinel.

Rappelons que l’estimation d’un bien vendu loué repose essentiellement sur la rentabilité locative (Loyer annuel / Prix d’achat FAI et Frais de notaire inclus). Alors qu’un bien vendu vide (non loué) s’estimera en fonction du prix au m2 dans le secteur, de l’environnement, ou encore son état global. Les écarts de prix de vente peuvent être significatifs lors de ces transactions immobilières, surtout si l’emplacement est idéal.

Nos agents immobiliers Elestim ont une bonne connaissance du marché local et sont donc les mieux placés pour vous aider à réaliser votre projet immobilier. Contactez-nous!